Habitat 

La recette
pour bien investir en 2018

Par Christophe Raffaillac |  Le 13/11/2017

À l'approche de la nouvelle année, il faut sélectionner les bonnes formules pour se concocter une acquisition « aux petits oignons ». Avec la réforme du prêt à taux zéro et du dispositif Pinel, la préparation de son projet immobilier exige de prendre les bonnes   décisions.

Au menu 2018 des bonnes adresses immobilières, on retrouve de   grands classiques. À commencer par le PTZ (prêt à taux zéro) qui s'adresse aux primo-accédants. Sans oublier le Pinel qui ravit toujours les investisseurs. Mais les 2 dispositifs se montrent plus exclusifs pour 2018, en ciblant essentiellement les biens dans les grandes agglomérations.

Conseils

Demandez conseil à votre notaire au moment de réaliser votre acquisition immobilière.

Je fixe mes priorités pour acheter

Neuf ou ancien ? Maison ou appartement ? Location ou non ? Autant de questions à se poser qui vont déterminer la nature de votre projet immobilier. Dans tous les cas, fixez-vous des objectifs précis qui vous permettront de prendre les bonnes décisions. Si vous devez investir dans une grande agglomération de plus de 250 000 habitants, le choix entre le neuf ou l'ancien apparaît serré. Car un appartement bien situé revient à peu près au même prix, aux alentours de 4 000 euros/m2.

Dans le cas d'une maison, le coup du foncier en périphérie des grandes villes ne joue pas en faveur du neuf s'il faut faire construire. Les belles parcelles se négocient entre 100 000 et 150 000 euros, auxquels il faut ajouter le coût de la maison. Fort heureusement, le PTZ (prêt à taux zéro) permet de financer jusqu'à 40 % du coût total de l'acquisition. Alternative : il faut aussi s'intéresser aux biens proposés à la vente dans l'ancien.
Si vous projetez d'investir dans un bien locatif, les villes moyennes offrent aussi de belles opportunités. Car les prix de l'immobilier s'y montrent moins élevés (autour de 1 800 euros/m2), pour des loyers convenables (environ 8 euros/m2), ce qui laisse augurer une belle rentabilité. Les grandes villes ne manquent pas d'intérêt non plus, la demande en logement reste soutenue et les loyers aussi, mais l'investissement de départ s'avère plus important. Heureusement, le dispositif Pinel, qui autorise jusqu'à 21 % de réduction sur le prix du logement, permet d'alléger la facture. À condition de s'engager à louer le bien durant une période maximale de 12 ans, cette économie sur le prix d'achat du bien vient en déduction du montant de votre impôt annuel.
À l'arrivée, le rendement pourra se rapprocher de celui enregistré dans une ville moyenne.

Nouveau !

En 2018, les primo-accédants pourront toujours bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro) aux mêmes conditions qu'en 2017. Mais leur acquisition doit concerner un logement neuf situé dans les zones les plus tendues (A, Abis et B1).  Pour l'achat d'un bien dans l'ancien, pas de changement par rapport à ce que nous connaissons aujourd'hui.

Sélectionne l'emplacement avec soin

Ville ou campagne ? Peu importe, mais il faut veiller à la qualité de l'emplacement. Car il intervient fortement dans la composante du prix et dans la plus-value potentielle au moment de renégocier le bien.
Si vous mettez le cap sur une grande ville, assurez-vous que le bien se situe à proximité des transports en commun, qu'il profite d'écoles dans son environnement et qu'il bénéficie d'un cadre de vie attractif ! Bref, si vous achetez pour louer, faites comme si vous deviez y habiter ! Si vous préférez le calme d'une petite ville, privilégiez les biens proches du centre. Ils vous offriront bien des avantages et vous éviteront de trop longs trajets en voiture. Et s'il faut renégocier la maison, la transaction n'en sera que plus facilitée.
Si vous vous interrogez sur la pertinence de votre acquisition, demandez conseil à votre notaire. Il pourra réaliser une expertise immobilière pour apprécier la valeur du bien.

Rajoute quelques avantages financiers…

Si vous pouvez alléger la facture, sûrement que vous allez apprécier. Pour cela, il faut vous tourner vers le prêt à taux zéro, le dispositif Pinel ou encore la loi Malraux. Mais il faut respecter quelques conditions…
Notamment pour le PTZ et le Pinel qui se montrent moins généreux à compter de 2018. Ils se recentrent sur les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, qui correspondent aux zones A, Abis et B1.
Ainsi, votre projet de construction ou d'acquisition dans le neuf ne pourra être financé à l'aide du PTZ seulement s'il se situe dans les fameuses zones A, Abis et B1. Cependant, le prêt à taux zéro pourra vous être accordé, quelle que soit la zone, s'il s'agit d'une acquisition dans l?ancien avec travaux.

Quant au Pinel, vous ne pourrez plus en profiter pour investir en zone B2, ce qui vaut pour les communes de plus de 50 000 habitants. Celles où la demande locative n'est pas toujours au rendez-vous !
La loi Malraux vous permet de réaliser une économie d'impôt qui peut aller de 22 à 30 % du montant des travaux réalisés dans un bien destiné à être loué et relevant du patrimoine architectural français (dans la limite d'un plafond de 400 000 euros). Mais les immeubles pouvant être éligibles à la loi Malraux sont triés sur le volet. Leur classement en site patrimonial remarquable dépend d'une décision du ministre de la Culture après divers avis, enquêtes et consultations.

Bon à savoir

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est prolongé pour 4 ans. Cependant, il est recentré sur les zones tendues où l'offre de location est inférieure à la demande.