Dossier 

Vous avez de 30 à 65 ans ?
Découvrez vos projets immobiliers

Par Marie-christine Ménoire |  Le 12/01/2018

Comme une maison, le patrimoine, notamment immobilier, se construit au fil du temps. À 20, 30 ou 50 ans, la façon d'aborder le sujet n'est pas la même car les objectifs et les besoins évoluent avec le temps.

De 30 à 40 ans Je deviens propriétaire

Ça y est ! Vous avez décroché enfin un emploi stable et pouvez envisager l'avenir plus sereinement. Vous êtes en couple depuis maintenant quelques années et l'envie de devenir propriétaire est de plus en plus forte. Vous ne voulez plus payer tous les mois un loyer "à perte". Mais n'oubliez pas que devenir propriétaire ne se fait pas d'un coup de baguette magique et que, à la place du loyer, vous devrez rembourser les mensualités d'un prêt immobilier. C'est pourquoi il est indispensable de bien peser le pour et le contre entre la location et l'achat et calculer votre budget. Vu les taux pratiqués actuellement, le moment est propice à l'emprunt. Et avec le Prêt à taux zéro (PTZ), cela est d'autant plus intéressant. Mais si vous souhaitez demander un PTZ, faites attention à bien remplir les conditions requises et à l'endroit où vous envisagez d'acheter. Si le PTZ a largement contribué à relancer la construction de logements neufs en France, le plan présenté par le gouvernement prévoit de reconfigurer les zones éligibles. Dans les plus tendues (A, A bis et B1), le PTZ sera réservé à l'achat de logements neufs. Dans les autres (B1 et C), seul le marché de l'ancien est ouvert au PTZ. Les autres conditions (plafonds de ressources, montant…) ne seront pas impactées par cette réforme. Idem pour la durée de remboursement qui dépend de vos revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement. Plus les revenus de l'emprunteur sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s'étend de 20 à 25 ans selon les cas.

Qui contacter pour demander un PTZ ?

L'établissement doit avoir passé une convention avec l'État. Vous choisissez celui qui vous convient le mieux.
En revanche, comme pour un prêt «ordinaire», l'établissement prêteur appréciera librement votre solvabilité et vos garanties. Sachez qu'il n'a pas l'obligation de vous accorder le PTZ. Pour que votre demande ait des chances d'être acceptée, vous devez avoir le bon «profil» :
? Faites attention à votre taux d'endettement. Pour l'obtention d'un emprunt immobilier, il ne doit pas dépasser 33 % de l'ensemble de vos revenus. Ce taux détermine la somme que vous pouvez emprunter selon vos revenus, sans être obligé de faire des sacrifices par ailleurs. Attention : la banque va examiner vos dettes. Vous «gagnerez des points» en soldant vos crédits à la consommation ou en mettant en place une restructuration de prêts.
? Faites preuve de stabilité professionnelle. Les banques privilégient la sécurité. Elles préfèrent les carrières professionnelles bien tracées. L'ancienneté de votre emploi constitue un critère essentiel.
? Adoptez un comportement financier exemplaire.  Attention aux trois derniers relevés de compte : ils permettent à la banque d'analyser précisément la façon dont vous gérez vos finances.
? Dopez votre apport personnel. Certaines banques exigent un apport de 10 % du prix d'acquisition dans le cadre d'une première résidence principale (hors frais d'acte et de garantie), voire 20 % pour obtenir un très bon taux.

De 40 à 60 ans  J'investis

C'est l'âge idéal pour faire fructifier vos petites économies et envisager d'autres projets. Maintenant que vous avez votre résidence principale et un peu d'argent de côté (que vous aimeriez bien placer sans trop de risque), pourquoi ne pas vous tourner vers l'investissement locatif, tout en défiscalisant les revenus provenant de la location ?
C'est exactement les avantages offerts par le Pinel. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 21 % du prix de l'investissement pour 12 ans de location, 18 % du prix de l'investissement pour 9 ans ou 12 % du prix de l'investissement pour 6 ans. Reconduit pour quatre années supplémentaires, le Pinel a subi quelques aménagements. Il est recentré sur les zones dites "tendues" et n'est plus applicable que dans les zones A, Abis et B1. Les conditions pour prétendre au bénéfice de la réduction d'impôt sont inchangées (plafond de loyer et de ressources du locataire, investissement maximum de 300 000 euros/an et dans la limite d'un plafond de 5 500 euros/m2…).
Mais à l'approche des 60 ans, c'est aussi le moment de commencer à penser à sa retraite et trouver les moyens pour compléter vos revenus. Si investir en Pinel est une solution, il en existe d'autres comme l'investissement dans les SCPI, dans les groupements fonciers forestiers ou viticoles ou encore les parkings.

La rentabilité locative

Lorsque l'on investit dans un bien locatif, le premier objectif recherché est la rentabilité de ce placement. Mais rien ne permet d'affirmer, de prime abord, que ce sera le cas… Seule solution : dès l'élaboration du projet, prendre ses "précautions" et suivre quelques conseils basiques. Par exemple, pour savoir si votre investissement locatif sera rentable, ne vous arrêtez pas aux seuls loyers que vous percevrez. Certes, ils doivent être pris en compte dans vos calculs, mais ils ne sont pas les seuls éléments déterminants. Une bonne rentabilité repose sur bien d'autres critères :
- le marché immobilier. Ne jetez pas votre dévolu sur une ville où la demande locative est rare. Ce serait un échec à coup sûr. Optez pour des secteurs où vous serez certain de trouver des locataires et renseignez-vous sur le marché locatif local. Privilégiez les villes à fort potentiel économique. Pour obtenir toutes ces informations, renseignez-vous auprès de professionnels vraiment au fait de la conjoncture immobilière (et en premier votre notaire, bien sûr).
- l'emplacement. Après l'emplacement, l'environnement sera votre second critère de sélection. Évitez les quartiers isolés, mal desservis par les transports en commun… Privilégiez les quartiers "vivants", proches de toutes les commodités (écoles, médecin, équipements sportifs…)
- la superficie du bien loué. Un appartement trop grand, ou à l'inverse trop petit, peut faire "fuir" les locataires. Mais il est bien évident qu'un étudiant ou un jeune célibataire n'aura pas les mêmes besoins qu'un couple avec 2 enfants. "Ciblez" le type de locataire que vous souhaitez pour vous simplifier les choses.
 

Après 65 ans J'anticipe ma succession

Retraité, vous êtes propriétaire de votre résidence principale, d'un appartement locatif et d'une résidence secondaire. Vous commencez à penser à la transmission de votre patrimoine à votre conjoint et vos enfants. Pour éviter les conflits, surtout si vous avez plusieurs enfants, l'une des solutions consiste à créer une société civile immobilière (SCI). Elle permet d'assurer la préservation de votre patrimoine immobilier et facilite son partage dans la mesure où il est plus facile de "distribuer" des parts de société qu'un immeuble. Elle permet également de bénéficier d'avantages fiscaux.
En effet, quand vous faites la donation d'un immeuble à un proche, vous devez régler des droits de donation. Inconvénient : ce calcul ne prend pas en compte le passif lié au bien. En créant une SCI, et en y intégrant un ou des immeubles, le donateur transmet des parts sociales qui tiennent compte du passif. Ce qui permet de réduire le montant des droits de donation. Cette technique est également utilisée quand des parents veulent faire une donation à leurs enfants, tout en gardant le contrôle de leur patrimoine immobilier.
Cela revient à effectuer une donation de parts sociales de SCI comprenant un immeuble, tout en conservant un droit de regard, mais aussi "son mot à dire". Pour cela, il suffit de garder suffisamment de parts sociales afin d'exercer un contrôle sur le bien dans l'avenir. Dès la rédaction des statuts, il faut préciser que les parents deviennent co-gérants de la SCI, et se dotent des pouvoirs les plus larges pour continuer à gérer le patrimoine familial.

Avant de vous lancer

-    Définissez ce que vous attendez du placement, la disponibilité, le rendement
-    Réalisez un diagnostic de votre situation, en prenant en compte l'aspect financier, mais aussi familial et fiscal
-    Identifiez votre profil d'investisseur (risqué ou sécuritaire) et déterminez votre stratégie de placement (court, moyen ou long terme)
-    D'une manière générale, pour préparer votre retraite ou réaliser un investissement immobilier, consultez votre notaire qui saura analyser votre situation familiale et patrimoniale pour vous conseiller au mieux de vos intérêts