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Morbihan
Du neuf dans votre patrimoine

Par Marie-christine Ménoire |  Le 12/06/2018

La conjoncture est idéale si vous souhaitez acheter dans le neuf. Taux d'intérêt, incitations financières et fiscales… tous les ingrédients sont réunis pour vous aider à constituer un patrimoine solide et rentable.

6 bonnes raisons de choisir le neuf

  1. Les « frais de notaire » sont réduits. Un achat  immobilier comprend le prix du bien auquel s'ajoutent ce que l'on appelle en langage courant (et à tort) les frais de notaire. Dans le neuf, ces frais sont de l'ordre de 2  à 3 % du prix du bien (contre 7 % dans l'ancien en moyenne).
  2. Pas de travaux avant au moins 10 ans et des frais d'entretien limités. Un logement ancien réserve parfois de mauvaises surprises et nécessite des travaux imprévus… et donc des frais supplémentaires. Avec le neuf, vous n'aurez pas ce genre de soucis. Vous prenez possession d'un espace fonctionnel et optimisé, équipé à neuf et doté de prestations que vous aurez choisies. Vous n'aurez plus qu'à poser vos meubles.
  3. Le logement est construit dans le respect des dernières normes et économe en énergie. Les programmes immobiliers neufs sont soumis aux règlementations en vigueur. Votre acquisition respectera donc les normes techniques et environnementales les plus récentes avec une isolation phonique et thermique optimale.… et donc des économies à la clé et un confort assuré à 100 %.
  4. Des garanties qui lui sont propres. En achetant votre bien immobilier neuf, vous bénéficiez d'une protection juridique solide, qui vous couvrira pendant plusieurs années : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.
  5. L'exonération de la taxe foncière. Dans de nombreuses communes, vous pouvez bénéficier de l'exonération de la taxe foncière pendant les 2 années suivant l'achèvement de la construction.
  6. L'assurance d'une revente sans souci. Une maison récente se négocie, en général, facilement. Elle satisfait aux diagnostics obligatoires, et sa qualité ainsi que son confort apportent une réelle valeur ajoutée. À long terme, vous avez de bonnes chances de réaliser une plus-value.

 

Le marché immobilier neuf dans le Morbihan

En 2017, le marché du neuf a connu une année exceptionnelle dans le Morbihan, à l'image de la tendance générale relevée dans la région. À tel point que les stocks sont à leur plus bas niveau depuis 5 ans dans certaines grandes agglomérations. Depuis le début de l'année, le nombre des réservations demeure soutenu avec de nombreuses demandes de la part de primo-accédants souhaitant profiter de l'aubaine PTZ mais aussi des investisseurs souhaitant profiter des avantages du Pinel. Les retraités sont aussi bien présents dans le département. Qualité de vie oblige !
Les ventes d'appartements neufs ont connu une progression de + 179 % sur un an et le prix moyen avoisine les 3 330 euros/m2. Avec cependant des différences selon l'implantation géographique du bien : 2 890 euros/m2  à Lorient, 3 200 euros/m2 à Vannes, 3 000 euros/m2  dans le bassin d'Auray.
Le marché des terrains à bâtir est lui aussi bien placé surtout auprès des jeunes actifs qui ont un projet de construction. Ils représentent 19 % des ventes de la région Bretagne (avec une augmentation du volume des ventes de + 26 % sur un an). Côté prix, si la moyenne se situe à 110 euros/m2  (soit une hausse de 6,9 % sur un an et un prix médian de 51 600 euros),  là encore des disparités existent au sein du département. S'il faut compter 240 euros/m2  à Vannes ou 160 euros/m2 sur le littoral, les prix avoisinent les 120 €/ m2 dans l'agglomération de Lorient. Mais vous pouvez trouver un terrain à 40 euros/m2 aux alentours de Pontivy ou à 20 €euros/m2   dans le bassin de Ploërmel.
 

Qui achète dans le Morbihan ?

Le profil des personnes achetant dans le Morbihan est très diversifié. C'est un département qui attire toutes les tranches d'âge et toutes les catégories socio-professionnelles. Si les personnes de 60 ans et plus sont sensiblement majoritaires (26,8 % des acquéreurs de maisons), ils sont suivis de très près par les trentenaires (21 %). Viennent ensuite les 40 et 50 ans. L'âge médian des acquéreurs est estimé à 49 ans. Du côté des professionnels, il s'agit de retraités (25 %), de cadres moyens ou supérieurs (24 %) et d'employés (13 %). Ils sont essentiellement originaires du Morbihan (79 %), des autres régions de France (hors Île-de-France) et 9 % d'Île-de-France.


 

Des taux toujours aussi attractifs

Pour le plus grand bonheur des candidats à l'accession à la propriété ou des investisseurs, les taux sont toujours au plus près de leur niveau plancher. C'est donc le moment ou jamais pour décrocher un prêt à un taux défiant toute concurrence. Mais que cela ne vous fasse pas oublier quelques recommandations de base applicables quelle que soit la conjoncture :
? faites jouer la concurrence. N'hésitez pas à consulter plusieurs établissements. Faites réaliser des simulations : chiffres à l'appui, vous pourrez mieux appréhender les conséquences des options choisies. Si vous manquez de temps pour faire le tour des banques, vous pouvez bénéficier de l'expertise des courtiers. Dans un premier temps, ils feront la comparaison des taux et vous conseilleront pour le plan de financement. Dans un second temps, ils feront l'ensemble des démarches à votre place et assureront le suivi du dossier jusqu'à la concrétisation par la signature de l'acte chez votre notaire ;
? soignez votre profil emprunteur. Pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher un prêt attractif, pensez à soigner votre dossier. Les établissements financiers sont très attachés à votre stabilité professionnelle, au montant de votre apport personnel mais aussi à la façon dont vous gérez votre budget.
 
Taux moyens des prêts immobiliers région Ouest au 28 mai 2018
  Taux fixes Taux variables
15 ans 1,33 % 1,79 %
20 ans 1,55 % 2,01 %
25 ans 1,75 % 2,01 %

Pensez aux aides locales et autres « petits prêts »

Certaines collectivités locales prêtent, sous forme de prêt bonifié voire de subventions, pour soutenir les primo-accédants. Les critères d'attribution dépendent des ressources du ménage. Chaque collectivité fixe ses propres modalités de prêt (montant accordé, taux d'intérêt…).
Dans un autre registre, si vous êtes salarié dans une entreprise privée non agricole, employant au moins 10 salariés, vous pouvez peut-être prétendre à un prêt accession d'action logement.
Le montant de ce prêt, qui finance une partie de la construction ou de l'acquisition, peut être compris entre 7 000 et 25 000 euros. Mais attention, son attribution n'est pas automatique. Ce prêt est soumis à l'accord de l'employeur et au montant de l'enveloppe annuelle consacrée à ce mode de financement. Vous pourrez également demander à bénéficier d'un Prêt à l'accession sociale (PAS) ou encore d'un Prêt social location accession (PSLA).

 

L'État soutient le neuf

Cet engouement pour le neuf s'explique essentiellement par ses atouts mais aussi les moyens déployés par les pouvoirs publics pour soutenir ce secteur :
  •  pour les primo-accédants, le Prêt à taux zéro (PTZ) viendra compléter le financement du prêt principal. Accordé sous condition de ressources, il peut être demandé lors de la construction ou de l'acquisition d'un logement neuf, l'achat d'un logement ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération ou la transformation d'un local en habitation. Depuis début 2018, dans le neuf, le PTZ peut financer jusqu'à 40 % du coût maximal de l'acquisition dans les zones A et B1, mais seulement 20 % dans les communes dites moyennes ou rurales
PTZ : ressources maximales en euros en 2018
Nombre de pers.
occupant le
 logement
Zone A bis et A Zone
 B1
Zone
 B2
Zone
 C
1 pers. 37 000 30 000 27 000 24 000
2 pers. 51 800 42 000 37 800 33 600
3 pers. 62 900 51 000 45 900 40 800
4 pers. 74 000 60 000 54 000 48 000
5 pers. 85 100 69 000 62 100 55 200
6 pers. 96 200 78 000 70 200 62 400
7 pers. 107 300 87 000 78 300 69 600
à partir de
8 pers
118 400 96 000 86 400 76 800
 
Montant du PTZ en 2018 dans le neuf
Zones A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
40 % 40 % 20 % 20 %
  • si vous possédez un terrain à bâtir, les pouvoirs publics ont mis en place un abattement exceptionnel sur les ventes de terrains à bâtir situés dans les zones tendues et très tendues. Pour bénéficier de cet abattement de 70 % de la plus-value imposable, plusieurs conditions doivent être réunies, en plus de la situation géographique. Notamment : une promesse de vente signée d'ici au 31 décembre 2020, l'acheteur doit s'engager à y construire des logements et ce, dans les quatre ans qui suivent l'acquisition. L'abattement est porté à 85 % si le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à un promoteur HLM.