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Seine-Maritime
Du neuf dans votre patrimoine

Par Marie-christine Ménoire |  Le 27/08/2018

La conjoncture est idéale si vous souhaitez acheter dans le neuf. Taux d'intérêt, incitations financières et fiscales… tous les ingrédients sont réunis pour vous aider à constituer un patrimoine solide et rentable.

6 bonnes raisons de choisir le neuf

  1. Les « frais de notaire » sont réduits. Un achat  immobilier comprend le prix du bien auquel s'ajoutent ce que l'on appelle en langage courant (et à tort) les frais de notaire. Dans le neuf, ces frais sont de l'ordre de 2  à 3 % du prix du bien (contre 7 % dans l'ancien en moyenne).
  2. Pas de travaux avant au moins 10 ans et des frais d'entretien limités. Un logement ancien réserve parfois de mauvaises surprises et nécessite des travaux imprévus… et donc des frais supplémentaires. Avec le neuf, vous n'aurez pas ce genre de soucis. Vous prenez possession d'un espace fonctionnel et optimisé, équipé à neuf et doté de prestations que vous aurez choisies. Vous n'aurez plus qu'à poser vos meubles.
  3. Le logement est construit dans le respect des dernières normes et économe en énergie. Les programmes immobiliers neufs sont soumis aux règlementations en vigueur. Votre acquisition respectera donc les normes techniques et environnementales les plus récentes avec une isolation phonique et thermique optimale… et donc des économies à la clé et un confort assuré à 100 %.
  4. Des garanties qui lui sont propres. En achetant votre bien immobilier neuf, vous bénéficiez d'une protection juridique solide, qui vous couvrira pendant plusieurs années : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.
  5. L'exonération de la taxe foncière. Dans de nombreuses communes, vous pouvez bénéficier de l'exonération de la taxe foncière pendant les 2 années suivant l'achèvement de la construction.
  6. L'assurance d'une revente sans souci. Une maison récente se négocie, en général, facilement. Elle satisfait aux diagnostics obligatoires, et sa qualité ainsi que son confort apportent une réelle valeur ajoutée. À long terme, vous avez de bonnes chances de réaliser une plus-value.

Quelques exemples de prix

Le prix médian des appartements neufs est de 3 200 €/m2 . Avec cependant des disparités selon la localisation. Par exemple, le prix médian d'un appartement neuf est de 3 880 € /m2 au Havre mais de 2 660 €/ m2 dans le Pays de Caux. En ce qui concerne les maisons neuves, le prix médian se situe à 205 000 €, avec là encore des différences notables selon la localisation. Dans le Pays de Caux, il est possible de trouver une maison avec une surface habitable de 99 m2 et un terrain de 880 m2 pour 172 900 €. Par contre, dans la périphérie rouennaise, pour une maison neuve de 98 m2 de surface habitable avec un terrain de 350 m2, il faut compter 219 000 €. Enfin, le prix médian d'un terrain sur l'ensemble du département de 750 m2 est de 80 € /m2.

Des taux toujours aussi attractifs

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Pour le plus grand bonheur des candidats à l'accession à la propriété ou des investisseurs, les taux sont toujours au plus près de leur niveau plancher. C'est donc le moment ou jamais pour décrocher un prêt à un taux défiant toute concurrence. Mais que cela ne vous fasse pas oublier quelques recommandations de base applicables quelle que soit la conjoncture :
  • faites jouer la concurrence. N'hésitez pas à consulter plusieurs établissements. Faites réaliser des simulations : chiffres à l'appui, vous pourrez mieux appréhender les conséquences des options choisies. Si vous manquez de temps pour faire le tour des banques, vous pouvez bénéficier de l'expertise des courtiers. Dans un premier temps, ils feront la comparaison des taux et vous conseilleront pour le plan de financement. Dans un second temps, ils feront l'ensemble des démarches à votre place et assureront le suivi du dossier jusqu'à la concrétisation par la signature de l'acte chez votre notaire ;
  • soignez votre profil emprunteur. Pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher un prêt attractif, pensez à soigner votre dossier. Les établissements financiers sont très attachés à votre stabilité professionnelle, au montant de votre apport personnel, mais aussi à la façon dont vous gérez votre budget.

L'État soutient le neuf

Cet engouement pour le neuf s'explique essentiellement par ses atouts mais aussi les moyens déployés par les pouvoirs publics pour soutenir ce secteur :
- pour les primo-accédants, le Prêt à taux zéro (PTZ) viendra compléter le financement du prêt principal. Accordé sous condition de ressources, il peut être demandé lors de la construction ou de l'acquisition d'un logement neuf, l'achat d'un logement ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération ou la transformation d'un local en habitation. Depuis début 2018, dans le neuf, le PTZ peut financer jusqu'à 40 % du coût maximal de l'acquisition dans les zones A et B1, mais seulement 20 % dans les communes dites moyennes ou rurales.

PTZ : des précisions utiles

L'acquéreur bénéficiaire d'un PTZ doit occuper le logement à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans. Il lui est donc impossible de le louer pendant cette période sauf dans un des cas suivants :
- le logement deviendra votre résidence principale au moment de votre retraite qui interviendra dans moins de 6 ans ;
- vous avez une mobilité professionnelle où la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est d'au moins 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ;
- vous divorcez ou vous rompez votre pacs ;
- vous êtes en situation d'invalidité ou d'incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité ;
- vous êtes au chômage depuis plus d'1 an (situation attestée par l'inscription à Pôle Emploi).
En cas de vente (ou de donation) du logement acquis avec un PTZ, l'acquéreur doit rembourser intégralement le capital restant dû du prêt au plus tard au moment des formalités de publicité foncière. Il doit déclarer à la banque la vente (ou la donation) dès la signature devant notaire.
Si le bénéficiaire du PTZ souhaite acheter un nouveau bien, il ne pourra pas obtenir un nouveau PTZ, car ce dispositif est réservé aux primo-accédants. Pour obtenir un nouveau PTZ, il devra attendre 2 ans sans être propriétaire d'une résidence principale. Toutefois, avec l'accord de la banque qui a accordé le PTZ, il est possible de demander un transfert du prêt. Il ne concernera que le capital restant dû.

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- si vous possédez un terrain à bâtir, les pouvoirs publics ont mis en place un abattement exceptionnel sur les ventes de terrains à bâtir situés dans les zones tendues et très tendues. Pour bénéficier de cet abattement de 70 % de la plus-value imposable, plusieurs conditions doivent être réunies, en plus de la situation géographique. Notamment : une promesse de vente signée d'ici au 31 décembre 2020, l'acheteur doit s'engager à y construire des logements et ce, dans les quatre ans qui suivent l'acquisition. L'abattement est porté à 85 % si le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à un promoteur HLM.