Mon projet 

Le plan de financement
La base de votre projet

Par Marie-christine Ménoire |  Le 14/11/2018

L'achat d'un bien immobilier, surtout s'il s'agit du premier, est un acte dans lequel on s'investit à 100 % et pour lequel on monopolise toute son énergie pour que tout soit parfait. L'aspect financier du projet sera une des préoccupations principales des futurs acquéreurs. Le plan de financement sera la base de tout.

Ça sert à quoi ?

Le plan de financement est en quelque sorte l'audit de votre situation financière. Il en établit une analyse rationnelle par rapport à votre projet immobilier. Ce document, souvent établi sous forme de tableau, présente l'ensemble de vos besoins financiers relatifs à votre projet immobilier et, d'un autre côté, l'ensemble de vos ressources financières disponibles. C'est à partir de celui-ci que vous définirez vos besoins de prêt immobilier et vos capacités d'endettement. Votre prêt immobilier se calculera à partir du plan de financement. C'est donc un élément indispensable qu'il faut établir avec précision.

Dossier de financement : les documents nécessaires

Parmi la liste des documents qui vous seront demandés figurent entre autres :
- les pièces d'identité de chaque emprunteur
- le livret de famille (pour les couples) ou une attestation sur l'honneur pour les concubins
- un justificatif de domicile
- le bail de location avec les quittances en cas de demande de PTZ (Prêt à taux zéro)
- les 2 derniers avis d'imposition
- les 3 derniers bulletins de salaire
- les relevés de comptes des 3 derniers mois
- les justificatifs des crédits immobiliers ou personnels en cours
- les justificatifs de l'apport personnel

De quoi se compose-t-il ?

Pour établir un plan de financement fiable et opérationnel, vous devrez :
  • estimer les ressources dont vous disposez. Pas les ressources épisodiques et aléatoires comme par exemple les primes. Ne prenez en considération que vos revenus fixes et donc certains, comme vos salaires. Même si les pensions (du style pension alimentaire) ou rentes doivent être intégrées dans le plan de financement, il faut les manier avec précaution car elles risquent de ne pas perdurer jusqu'à la fin du crédit. Par ailleurs, dans vos calculs, n'omettez pas de lister les éventuelles aides (familiales notamment) sur lesquelles vous pouvez compter et votre apport personnel ;
  • chiffrer vos dépenses récurrentes (crédit pour la voiture, achat de mobilier ou d'électroménager) et lister toutes celles liées directement à votre projet immobilier. En effet, l'achat d'un bien immobilier ne se limite pas au paiement des mensualités de prêt. Il ne faut pas perdre de vue toutes les dépenses "annexes" qui souvent pèsent lourd dans la balance (frais de dossier liés à votre demande de prêt, frais de notaire, frais de garanties du prêt, taxe foncière et taxe d'habitation, frais de déménagement…). Si vous faites construire, vérifiez qu'il n'y ait pas à prévoir dans votre plan de financement le paiement de la TLE (Taxe locale d'équipement), votée par le conseil municipal de votre commune et applicable pour les opérations notamment de construction.
Il ne vous restera plus ensuite qu'à comparer de façon objective la colonne "recettes" à la colonne "dépenses". Vous établirez ainsi le budget que vous pourrez consacrer à votre projet immobilier. Sachant que les établissements financiers conseillent de ne pas dépasser 30 % de vos revenus mensuels. Vous pourrez ainsi payer vos mensualités sans trop vous "priver" par ailleurs et faire face à vos dépenses "quotidiennes" (déplacements, alimentation, garde des enfants…) et aux éventuels imprévus (hospitalisation, obligation de changer de voiture…). C'est le meilleur moyen d'éviter de tomber dans le surendettement.

 

Soyez irréprochable

- Attention aux trois derniers relevés de compte  ! Ce sont eux qui vont permettre à la banque d'analyser précisément la façon dont vous gérez vos finances. Évitez les défauts de paiement en général et les découverts… Une banque préférera quelqu'un qui gère bien ses finances plutôt qu'une personne ayant de gros revenus, mais qui n'arrive ni à épargner ni à "boucler" ses fins de mois. Les banques sont aussi très sensibles à votre profil professionnel. Elles privilégient la sécurité et préfèrent les carrières professionnelles bien tracées. L'ancienneté de votre emploi constitue un critère essentiel.
- Soignez votre apport personnel. Plus votre apport personnel sera important et meilleures seront les conditions financières consenties par votre banque. Ce petit "plus" qu'est l'apport personnel vous permet de réduire votre effort d'épargne et rassure votre banquier. La balle sera dans votre camp pour négocier votre prêt !  Généralement, les banques demandent qu'au moins 10 % de l'opération soient financés par des fonds propres. Il est bien évident que si vous disposez de 20 voire 30 %, votre banquier ne vous appréciera que plus ! Votre "profil" doit lui inspirer confiance.




 

Comparez pour faire le bon choix

Une fois le bien de vos rêves trouvé, le plan de financement bouclé, vous n'aurez plus qu'à comparer les offres de prêts qui vous seront faites. Car au-delà du taux, ce sont les caractéristiques du prêt qui devront retenir votre attention. Chaque contrat de prêt, voire chaque établissement prêteur, aura ses spécificités qui feront peut-être la différence.
C'est pourquoi il ne sera pas inutile de comparer notamment :
  • le TAEG (taux annuel effectif global) qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d'un prêt (intérêts bancaires, frais de dossier, coût de l'assurance obligatoire, frais de garantie ainsi que tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit)
  • les offres de prêt à taux fixe et à taux révisable
  • les possibilités et modalités pour augmenter ou diminuer le montant des mensualités
  • les conditions pour rembourser par anticipation et le coût de cette opération
  • les frais de tenue de compte

À ne pas oublier

Pour bien choisir votre prêt, vous devrez vous poser deux questions préalables :
- Faut-il choisir un prêt à taux fixe ou à taux variable ? C'est à vous de décider en fonction de votre "personnalité". Si vous êtes du genre à préférer la sécurité et à vouloir savoir où vous allez, un prêt à taux fixe vous conviendra parfaitement. Avec lui pas de surprise. Dès la signature du prêt, vous connaîtrez le taux applicable qui ne variera pas jusqu'à la fin du prêt. Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux d'intérêt est revu périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour limiter les risques liés à la hausse des taux, privilégiez un prêt à taux variable "capé", qui ne pourra pas varier au-delà d'une certaine limite.
- Pour quelle durée suis-je prêt à m'engager ? Cela dépend essentiellement de votre apport personnel, du montant emprunté et de votre capacité de remboursement. Aujourd'hui, la durée des prêts a tendance à se rallonger. L'avantage est d'avoir des mensualités plus faibles. En revanche, plus un emprunt dure longtemps, plus il coûte cher. Avant de faire votre choix, pesez donc le pour et le contre, et demandez des simulations pour comparer de façon objective.