Mon notaire m'a dit 

Compromis de vente et conditions suspensives

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 19/11/2018

Ce n'est pas parce que vous avez signé un compromis de vente avec votre acquéreur que la vente est définitivement conclue. Attention aux conditions suspensives !

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

Un compromis de vente peut comporter des conditions selon lesquelles la vente ne pourra être définitive que lorsque celles-ci seront remplies. La réalisation de la vente est donc subordonnée à l'accomplissement des conditions suspensives. Les effets de la vente se retrouvent alors suspendus à la survenance d'un évènement futur et incertain, érigé en condition (nouvel article 1304 du Code civil) et ne dépendant pas de la volonté des parties.
Le contrat se forme donc dès l'instant où les parties se mettent d'accord sur les points essentiels de la vente (ex : chose vendue, prix de vente) mais il ne produit pas immédiatement tous ses effets.

Quelles sont les conditions suspensives les plus fréquentes ?

Dans la plupart des cas, les compromis de vente comportent une condition suspensive, voire plusieurs. Le plus souvent, il s'agit de :
  • La condition suspensive d'obtention de prêt : un compromis de vente doit en effet toujours mentionner si le prix sera payé au moyen d'un prêt ou pas. Dans l'affirmative, l'acquéreur conditionne alors son engagement à l'obtention préalable d'un crédit immobilier. Avec cette condition, si l'acquéreur n'obtient pas son financement dans le délai imparti (production de l'offre de prêt), il ne sera pas engagé et la vente n'aura pas lieu.
  • La condition suspensive de la vente d'un autre bien immobilier : ici, il faudra préciser dans le compromis que la vente ne pourra avoir lieu que lorsque l'acquéreur aura vendu son bien ; ce dernier lui servant à financer sa nouvelle acquisition en partie ou en totalité.
  • La vente peut être soumise à une autorisation administrative : si l'acquéreur achète un terrain dans le but de faire construire sa maison, il faudra ajouter au compromis la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Le terrain perdrait en effet pour lui tout intérêt sans cette autorisation.
On peut ainsi trouver comme clause par exemple : « si la condition susmentionnée n'est pas réalisée avant l'expiration d'un délai de trois mois, la présente convention sera considérée comme caduque. »

En cas de non réalisation de la condition suspensive puis-je récupérer mon dépôt de garantie ?

Lors de la signature d'un compromis de vente, l'acquéreur verse souvent une somme, appelée dépôt de garantie, correspondant à 5 ou 10 % du prix. Une fois le délai de rétractation expiré, l'acheteur aura la possibilité de récupérer son dépôt de garantie, dans le cas où une des conditions suspensives n'aurait pas été réalisée. Par exemple, s'il n'obtient pas son financement, il pourra récupérer la somme versée. Pour ce faire, il devra fournir au vendeur une attestation de refus de prêt. C'est bien à l'acquéreur d'apporter la preuve que la condition n'a pu se réaliser.