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Acquisition ou location
Les contrats engagent !

Par Christophe Raffaillac |  Le 22/11/2018

Les décisions concernant un bail de location ou une acquisition ne doivent pas se prendre à la légère. Deux exemples prouvent qu'il faut respecter les termes du contrat. Avec les jugements qui en découlent, c'est la preuve que les droits des bailleurs ou des vendeurs ne peuvent se réduire aux simples interprétations des locataires ou futurs propriétaires.

COMPROMIS DE VENTE Vente immobilière : sanction pour cause de rétractation

Dans cette affaire, l'acquéreur qui avait signé le compromis de vente ne s'était pas présenté le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Un acte de rétractation a donc été dressé et signé par lui. Cet acte prévoyait qu'il devait verser au vendeur une indemnité de 27 000 euros.
Mais l'acheteur ne s'étant jamais acquitté de la somme, le vendeur a porté l'affaire en justice.
Ce faisant, il en a profité pour poursuivre également le professionnel de l'immobilier, au motif que celui-ci serait fautif de l'avoir mis en contact avec un acheteur défaillant.
Âgé de 25 ans, l'acheteur en question était célibataire, cariste magasinier de profession, et avait déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour financer le bien.
La Cour décide néanmoins que dans la mesure où le vendeur était au courant de sa situation, le professionnel n'était pas responsable.
Par ailleurs, la Cour estime que ce dernier ne dispose pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l'acquéreur, et que bien que le non recours à un emprunt bancaire soit rare, il peut se justifier par l'existence d'un prêt familial, d'un patrimoine acquis précédemment ou reçu par héritage.
La responsabilité du professionnel de l'immobilier est donc écartée et la Cour d'appel a confirmé la condamnation de l'acquéreur à verser les 27 000 euros.

Cour d'appel d'amiens du 13 septembre 2018

BAIL DE LOCATION Même emprisonné… il faut payer son loyer

Ce jugement de la cour d'appel de Bordeaux nous prouve que l'emprisonnement n'est pas un cas de force majeure. En effet, Christophe M. avait signé un bail de location avec Boubacar D. pour un logement d'habitation. Boubacar D. ne payant pas ses loyers, Christophe M. l'avait fait assigner devant le juge des référés du tribunal d'instance de Bordeaux afin d'obtenir le prononcé de son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement des loyers en souffrance. Le tribunal donne raison au propriétaire, mais l'affaire va en appel.
Boubacar D. ne conteste pas être débiteur de loyers, mais il fait valoir qu'il a subi des difficultés personnelles, étant incarcéré depuis le 15 octobre 2015. Or, la Cour d'appel de Bordeaux, dans son arrêt du 21 juin 2018, va confirmer la décision des premiers juges. La Cour estime que l'emprisonnement ne peut être assimilé à un cas de force majeure faisant obstacle à l'exécution du contrat de bail et au paiement du loyer. Rappelons qu'un évènement de force majeure doit avoir une cause extérieure aux parties, être imprévisible et être irrésistible.
Ici, l'incarcération de Monsieur D. avait nécessairement pour origine un fait qui lui était reproché. La cause ne lui était donc pas extérieure. Par ailleurs, au sujet du critère d'irrésistibilité, selon la Cour, Monsieur D. aurait pu avoir des économies ou bénéficier de l'aide de proches pouvant l'aider à payer le loyer.

Cour d'appel de bordeaux, 21 juin 2018
Damien Aymard