Mon projet 

ACHETER ou LOUER ?
Le match logement

Par Christophe Raffaillac |  Le 22/11/2018

D'un côté, les fervents défenseurs de l'acquisition qui veulent que chaque euro investi dans leur logement soit mis à profit pour constituer un patrimoine. De l'autre, les supporters de la location qui privilégient la qualité de vie au détriment de la capitalisation. Quel camp se trouve en bonne position pour gagner la partie sur ce terrain immobilier en 2018 ? Réponse en 4 matchs décisifs.

Sur le papier, les acheteurs semblent partir avec une longueur d'avance dans le contexte immobilier actuel. En tenant compte des belles capacités de financement offertes par les taux d'intérêt planchers et les aides à la primo accession autorisées par le prêt à taux zéro, les acquéreurs disposent d'un boulevard pour s'imposer dans cette confrontation. Mais les locataires peuvent arguer que les prix de l'immobilier continuent de grimper et que les impôts fonciers ne cessent de flamber. Autant de charges qu'ils ne doivent pas supporter, d'autant que les prix des loyers ont plutôt tendance à être gelés. Alors que le meilleur gagne !

Match 1 BUDGET

C'est une question fondamentale qui consiste à comparer l'argent que l'on va consacrer chaque mois à son budget logement. Si l'achat immobilier repose sur le remboursement d'un crédit immobilier, la location va souvent s'avérer moins coûteuse. Ce constat doit cependant être fait au regard du secteur où se situe le bien. Prenons l'exemple d'un 3 pièces de 50 m2 à Bordeaux vendu 3 600 €/m2, soit 180 000 €. Avec un crédit sur 20 ans à 1,6 % (assurance incluse), les mensualités de remboursement atteindront 931 € par mois, alors que le même logement se loue autour de 700 € par mois (790 € charges comprises). L'effort financier s'élève à seulement 141 € (931 € - 790 €) par mois pour acheter.

Avantage LOCATION mais…

Cette exemple donne un léger avantage à la location car l'effort pour acheter est de 141 € par mois dans une grande métropole comme Bordeaux. Dans une ville où les prix de l'immobilier s'avèrent moins élevés, l'écart va se resserrer au point d'avoir un match nul achat/location.

Match 2 AMORTISSEMENT

Dans le camp des acquéreurs, les taux d'intérêt permettent de se frayer un chemin pour concrétiser son projet dans de très belles conditions. Avec les taux d'intérêt que nous connaissons actuellement (en moyenne 1,5 % sur 15 ans), le coût du crédit s'en trouve fortement réduit. À titre d'exemple, une baisse de 0,5 % - passage de 2 à 1,5 %  d'intérêt - se traduit par un gain de 12 141€ pour un emprunt de 180 000 € sur 18 ans.
Des économies payantes puisque dans une récente enquête, le courtier meilleurtaux indique que la durée de détention moyenne pour que l'achat soit plus intéressant que la location atteint 2 ans et 8 mois pour un logement de 70 m² (soit 6 mois de moins qu'en 2017 en moyenne). Précisons que cette valeur résulte d'une étude réalisée dans les 36 plus grandes villes de France. Sachant que la durée moyenne de détention d'un bien s'élève à 7 ans, force est de constater que l'acquisition devient très vite plus rentable dans de nombreux cas.

Avantage ACQUISITION

Avec la baisse des taux d'intérêt, l'acquisition devient très vite rentable après 2,8 ans de détention dans les grandes villes.

Match 3 FISCALITÉ

Voilà un poste qui avantage les locataires puisqu'ils échappent à la taxe foncière, celle-ci se voit seulement appliquée dans le camp des propriétaires. Et ce n'est pas la taxe d'habitation qui va départager nos deux équipes, puisqu'elle devrait progressivement disparaître à l'horizon 2020 selon les prévisions du gouvernement.
Par conséquent, il convient de bien apprécier la charge que va représenter l'impôt foncier au moment de réaliser son achat immobilier. Quant aux locataires, ils doivent surveiller le budget lié aux frais d'agence. Pour rappel, les honoraires à la charge du locataire sont encadrés de la manière suivante depuis la loi Alur :
  • montant compris entre 12€ et 15€ / m² en zone très tendue,
  • montant compris entre 10€ et 13€ / m² en zone tendue,
  • montant compris entre 8€ et 11€ / m² pour le reste du territoire.
Ils peuvent rapidement représenter l'équivalent annuel d'une taxe foncière si toutefois un locataire a la bougeotte ! Alors, cigale ou fourmi, à vous de choisir !

ÉGALITÉ

La fiscalité reste un poste onéreux qui s'ajoute aux charges à supporter pour acheter un logement. Mais la location s'accompagne aussi de frais qu'il faut bien mesurer…

Match 4 CAPITALISATION

Voilà une phase du jeu où l'achat immobilier pourrait bien reprendre l'avantage. Mais on ne connaît le score final qu'à la revente du bien. C'est à ce moment que l'on peut comparer la plus-value réalisée par le propriétaire et l'argent qui a potentiellement pu être épargné par le locataire. À condition d'avoir bien placé ses liquidités par rapport à ce que lui aurait coûté un logement. Comme il est plus facile de rembourser son prêt immobilier - car il s'agit d'une épargne forcée - que d'économiser sans contrainte, raison pour laquelle il semble plus sage de privilégier l'achat.
De plus, au moment de racheter un bien, le propriétaire dispose d'un capital bien plus important que le locataire…

Avantage ACQUISITION

Dès lors qu'un investissement permet de capitaliser dans une valeur sûre, il faut privilégier cette solution. D'autant qu'avec l'immobilier, c'est le seul placement qui peut être financé à crédit.