Habitat 

Contrat de construction
Posez la 1re pierre de votre maison

Par Christophe Raffaillac |  Le 22/11/2018

Pour que l'accord passé avec le professionnel qui réalise votre maison soit gravé dans le marbre, pas besoin d'outil, un bon écrit suffit ! En effet, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) permet de poser les bases de votre projet et vous garantit que tout va bien se dérouler. Il fait office de première pierre pour sceller le dossier et lancer le chantier.

Avec près d'un Français sur deux qui envisage de vivre en maison, la construction individuelle devrait continuer à tisser sa toile sur notre territoire. D'autant que notre pays ne manque pas de foncier pour laisser s'implanter de nouvelles habitations. À un bémol près, puisque les besoins en logement se concentrent autour des grandes agglomérations, là où les prix des terrains à bâtir ont tendance à s'envoler… Dans ce contexte, de quelles précautions faut-il s'entourer pour mener à bien un projet immobilier dans le neuf ? Urbanisme, normes, construction, garanties, prix… découvrons les atouts du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour que votre maison repose sur de solides fondations.

1er atout Le prix garanti

Quel budget puis-je consacrer à mon projet ? Voilà une question qui mérite d'être bien posée dès le départ. En effet, la réponse que l'on y apporte impacte forcément le projet de construction. D'où la nécessité de consulter son banquier au démarrage du projet pour évaluer l'enveloppe financière dont on peut disposer. C'est par conséquent un moment crucial pour commencer à tracer les grandes lignes de la maison.
Des contours qui ne laissent pas place à l'approximation puisque le contrat de construction fixe le prix global et définitif de la maison. Deux cas de figure peuvent se présenter au démarrage du chantier :
  • Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d'un établissement financier, il est en droit de demander trois versements avant l'ouverture du chantier :
    • 5 % du prix à la signature,
    • 5 % à l'obtention du permis de construire,
    • 5 % au début des travaux.
       
  • Si le constructeur n'est pas accrédité par un organisme financier, il peut exiger l'équivalent de 3 % du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.
Ce qui suppose d'organiser son plan de financement avec le banquier. Selon que le projet se situe en périphérie d'une grande agglomération ou dans un secteur plus rural, il va dépendre de la zone A et B1 dans le premier cas, et de la zone B2 et C dans le second cas. Des lettres apparemment sans importance, mais qui en y regardant de près peuvent peser lourd dans la balance. En effet, s'il s'agit d'une résidence principale, celle-ci peut être financée sous conditions à l'aide du prêt à taux zéro. Le dispositif se montre plus généreux pour les résidents des villes que pour que les habitants des champs, car il peut financer jusqu'à 40 % du coût total du projet. En dehors des grandes aires urbaines (en zone A et B1), le PTZ se limite à 20 % de financement accordé à taux zéro %. Avec toutes ces informations en poche, le banquier ou courtier en prêt sera en mesure d'effectuer une étude financière, permettant de définir l'enveloppe globale et le coût de la mensualité souhaitée en fonction de la durée de remboursement.

Conseil

Il faut choisir un constructeur en privilégiant la relation de confiance et la qualité des prestations. Ses certifications attestent aussi de son professionnalisme.
=> Demandez à vos connaissances ou futurs voisins les noms des professionnels qui bénéficient d'une bonne réputation.

2e atout Un plan sur mesure

C'est une des étapes les plus intéressantes puisqu'elle va consister à dessiner les contours de la maison et à se projeter. Pour avoir une idée plus précise, il faut se tourner vers un constructeur de maison individuelle qui va prendre le relais et donner forme à vos idées. En bon professionnel, il va prendre soin de recueillir vos attentes et besoins futurs. Connaissant aussi votre enveloppe budgétaire, il va s'employer à réaliser un plan tenant compte de vos aspirations et de vos finances. Les dessinateurs réalisent de très belles propositions de maisons qui pourront être adaptées en fonction de vos souhaits. Il convient de privilégier un beau volume pour la pièce de vie, envisager un étage pour se donner de l'espace si nécessaire et prévoir un garage pour disposer d'une surface de rangement suffisante. C'est la raison pour laquelle le CCMI indique :
  • La situation précise du terrain et sa superficie,
  • La conformité du projet aux règles d'urbanisme et une copie du permis de construire,
  • Un descriptif technique et une notice d'information,
  • Le prix global et définitif de la construction.
Précisons que le constructeur peut réaliser la maison sans en fournir le plan et dans ce cas, il va la livrer au stade hors d'air hors d'eau à minima. Cette option ne représente pas forcément une économie car il faut s'assurer du respect de la norme RT 2012 qui nécessite certains prérequis au plan technique. Dans tous les cas, le constructeur intervient avec garantie de livraison à prix et délais convenus.

Précision

La loi de 1990 permet d'opter pour deux types de contrats : le contrat avec fourniture de plan et le contrat sans fourniture de plan.
=> Privilégiez la formule la plus confortable sachant que le constructeur offre de grandes compétences en matière de design architectural.

3e atout Des délais fixés

Comparé à une acquisition immobilière, un projet de construction n'offre pas la même visibilité en termes de délais. Il faut laisser le temps aux hommes de l'art d'intervenir pour que la maison sorte de terre et continuer de payer un loyer parallèlement. D'où la nécessité de connaître la date de livraison de la maison afin de s'organiser au niveau de son plan de financement et de son futur déménagement.
Aussi, le CCMI indique sous quel délai le constructeur doit, à compter de l'ouverture du chantier, réaliser l'ensemble des travaux et procéder à la réception de la maison. Un CCMI en bonne et due forme doit mentionner chacun des éléments suivants :
  • la date d'ouverture du chantier,
  • les délais d'exécution du chantier,
  • les pénalités imputées en cas de retard de livraison.
À défaut de respecter les délais prévus, le constructeur est tenu de verser des pénalités de retard, dont le montant ne peut être inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard.

Bon à savoir

Un Contrat de Construction de Maison Individuelle est un document écrit qui doit être communiqué par recommandé avec accusé de réception. Le maître de l'ouvrage dispose d'un délai de réflexion de sept jours ouvrant droit à une rétractation et donc au remboursement des sommes éventuellement versées au préalable.
=> En cas de doute, demandez conseil au notaire sur le contenu de votre contrat de construction de maison individuelle.

4e outil Des paiements échelonnés

Pour que le projet se concrétise avec toute la souplesse souhaitée au plan financier, le CCMI prévoit un étalement des paiements en fonction de l'avancée des travaux. Ils vont être nécessairement effectués selon l'échéancier suivant :
  • 15 % à l'ouverture, soit les 3 fois 5 % mentionnés plus haut,
  • 25 % à l'achèvement des fondations,
  • 40 % à l'achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d'eau (la pose du toit),
  • 75 % à la mise hors d'air (la pose des fenêtres et des cloisons),
  • 95 % à l'achèvement des travaux d'aménagement, menuiserie et chauffage.
Précisons que les paiements ci-dessus sont des maximums demandés aux différents stades d'avancement.

Astuce

Les taux d'intérêt ont sans doute atteint leur niveau plancher et permettent d'emprunter à moindre coût. Mais il va falloir commencer à rembourser la maison avant de l'habiter. Pour éviter de payer un loyer et de rembourser en même temps un crédit, le banquier va vous facturer des intérêts intercalaires.
=> Pensez à les négocier avec votre banquier ou à demander un différé total des mensualités.

5e atout Les garanties durant 10 ans

Place à la sérénité avec le contrat de construction, puisqu'il offre de nombreuses garanties assurant la bonne qualité de réalisation de la maison. Parmi toutes les sécurités embarquées, on distingue :
  • La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception des travaux, s'étend à la réparation de tous les désordres constatés ;
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre pendant deux ans (à compter de la réception) les dommages qui affectent le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de la construction. Exemple : plaques de cuisson, chauffe-eau, appareils de ventilation, etc.
  • La garantie décennale couvre les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou affectent dans des éléments constitutifs, et le rendent impropre à sa destination. Le professionnel engage sa responsabilité pendant 10 ans (à compter de la réception de l'ouvrage), mais aussi à l'égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l'ouvrage ;
  • La garantie de livraison à prix et délai convenus doit être souscrite par le constructeur. Elle couvre contre les risques de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, en assurant que le projet de construction sera bien réalisé conformément aux délais indiqués, tout en respectant le prix initialement fixé.

Avantage

Au jour de la signature du CCM, le client connaît le coût total de la maison, ce qui lui permet de monter un plan de financement précis répondant le mieux à son budget envisagé.
=> Profitez de ce contrat strictement encadré par une loi du 19 décembre 1990 pour la construction d'une maison individuelle.