Dossier 

Immobilier 2019
Mêmes schéma de jeu qu'en 2018

Par Marie-christine Ménoire |  Le 22/01/2019

La loi de finances 2019 ne devrait pas s'accompagner de grands changements dans le domaine immobilier. Les principales mesures qui ont permis d'occuper le terrain en 2018 vont jouer les prolongations en 2019. Découvrons les règles du jeu pour acheter ou investir.

Le PTZ est recentré

Bonne nouvelle pour les primo-accédants dans le neuf ! Le PTZ est prolongé jusqu'au 31 décembre 2021, mais uniquement dans les zones tendues, c'est-à-dire les zones Abis, A et B1. Pour les zones B2 et C, l'échéance est fixée au 31 décembre 2019 et le PTZ ne financera que 20 % des projets d'acquisition dans le neuf et 40 % dans l'ancien avec travaux. À part ces changements de zonage, le PTZ demeure identique et grâce à ce prêt aidé, si vous êtes primo-accédants, vous pourrez acheter :
  • un logement neuf ;
  • un logement social ancien sous certaines conditions ;
  • un logement ancien s'il est destiné à des travaux qui représentent au minimum 25 % du coût total de l'opération ou des travaux l'assimilant à un local neuf.

À ne pas oublier

- le PTZ est un prêt complémentaire. Il doit obligatoirement accompagner un mode de financement plus « classique »
- le PTZ est un prêt comme les autres. Votre banquier, comme pour un autre type d'emprunt, n'est pas obligé de vous l'accorder.
Il examinera d'abord votre dossier et votre « profil ». C'est pourquoi vous devrez mettre toutes les chances de votre côté, notamment en évitant les découverts et en faisant attention à la tenue de vos comptes.
 

L'Éco-PTZ va être simplifié

L'Éco-PTZ prolongé jusqu'au 31 décembre 2021 va subir lui aussi quelques aménagements pour être plus clair et compréhensible de tous. Ce qui, par voie de conséquence, le rendra également plus efficace. Calqué sur le fonctionnement du PTZ, il est destiné à aider le financement de travaux de rénovation énergétique, sans condition de ressources, et se présente sous forme d'un prêt sans intérêts. Ce point ne change pas. Par contre, dès mars 2019, certains aménagements devraient intervenir sur d'autres points comme par exemple :
  • la suppression de la notion de « bouquet de travaux ». Actuellement, pour être éligible à l'éco-PTZ, les travaux doivent porter sur 2 des 6 opérations éligibles.La réalisation d'une seule de ces opérations permettrait désormais d'être éligible ;
  • la mise en place d'une durée d'emprunt unique fixée à 15 ans ;
  • l'ouverture de l'éco-PTZ aux logements achevés depuis plus de 2 ans (alors que jusqu'à présent, il ne concernait que les travaux réalisés dans les habitations construites avant 1990) ;
  • la possibilité de recourir à l'Éco-PTZ complémentaire dans les 5 ans à compter de l'émission du premier éco-PTZ (et non plus dans les 3 ans comme c'est le cas actuellement) ;
  • dans le cadre d'une copropriété, la suppression du seuil de 75 % des quotes-parts afférentes à des lots affectés à l'usage d'habitation.

 

Le Censi-Bouvard s'accorde 2 ans de prolongations

Le dispositif Censi-Bouvard, qui devait disparaître fin 2018, est en fait prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Bonne nouvelle pour les investisseurs en résidences services pour étudiants ou personnes âgées et handicapées qui continueront de profiter des avantages fiscaux liés à ce type de placement. Pour mémoire, rappelons le principe de cet investissement : vous investissez dans une résidence-services. Ensuite, vous consentez un bail commercial à une société de gestion qui s'occupe de la location. Vous vous engagez sur 9 ans et la société vous verse le loyer, que le logement soit vide ou occupé. Côté impôts, vous bénéficiez d'un système de réduction d'impôts de 11 % du prix de revient hors taxe du logement (prix d'acquisition et frais d'acte afférents) retenu dans la limite de 300 000 euros par investissement (sous condition). Vous pouvez également prétendre à une récupération de la TVA.

C'est resigné pour le Pinel jusqu'en 2021… sous conditions

Le dispositif Pinel sera toujours d'actualité jusqu'au 31 décembre 2021, mais uniquement dans les zones Abis, A et B1. Les autres conditions pour prétendre à ce dispositif ne changent pas, tout comme son mode de fonctionnement :
  • vous devez acheter ou faire construire un logement neuf, et vous engager à le louer non meublé à usage de résidence principale pendant au moins 6 ans et jusqu'à 12 ans ;
  • la location doit intervenir dans l'année suivant la date d'achèvement des travaux ou d'achat du logment ;
  • vous devez louer en respectant un plafond de loyer et de ressources du locataire.
En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt calculée sur le prix du logement, plafonné à 5 500 euros/m2 et à 300 000 €.
Le taux de réduction est fixé toujours à :
  • 12 % pour une durée de location de 6 ans
  • 18 % pour une durée de location de 9 ans
  • 21 % pour une durée de location de 12 ans.
Le propriétaire bailleur peut ainsi défiscaliser (via la réduction d'impôt ) jusqu'à 6 000 euros par an. Par ailleurs, le fait de pouvoir louer à un membre de sa famille proche, tout en bénéficiant de la réduction d'impôt, n'est pas remis en cause. En 2019, vous pourrez continuer à louer à vos enfants ou à vos parents, à condition cependant de leur appliquer les mêmes plafonds de loyer et de ressources que pour un locataire « extérieur »  à votre cercle familial et qu'ils soient détachés de votre foyer fiscal.

Un régime transitoire

Par exception, le dispositif Pinel reste applicable aux logements situés dans les communes agréées des zones B2 et C s'ils sont acquis avant fin 2018, si leur permis de construire a été délivré avant 2018. Cette mesure est destinée à ne pas pénaliser ceux qui ont investi dans ces communes en 2017, mais qui ne concluront définitivement l'opération que cette année (du fait de retards de chantier, par exemple). En revanche, ceux qui achèteront un logement dans ces zones en 2019 ne pourront plus bénéficier de la réduction Pinel, même si le permis de construire est antérieur à 2018.
 

Côté fiscalité, ça bouge aussi

  • la réforme de la baisse de la taxe d'habitation continue avec la suppression de la seconde tranche. Après une première baisse de 30 % au 1er octobre 2018, le taux de dégrèvement sera porté à 65 % en 2019 ;
  • les plus-values immobilières devraient légérement évoluées. Il est envisagé de permettre aux contribuables mettant en vente leur résidence principale en raison d'un départ hors de France, de bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière si la vente « intervient dans un délai normal, au plus tard à la fin de l'année qui suit le départ à l'étranger, et que l'immeuble soit inoccupé pendant ce délai »
  • le CITE ne sera pas transformé en prime. Alors que normalement le CITE (Crédit d'impôt pour la transition écologique) devait s'achever le 31 décembre 2018 et être transformé en prime en 2019, le projet de loi de finances reconduit ce dispositif pour une année de plus, aux mêmes conditions qu'en 2018.

Quelques cas d'exonération de plus-values immobilières

- vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours…)
- première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession
- vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2020
- bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
- bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros
- bien détenu depuis plus de 30 ans


 

La loi de finances 2019 c'est aussi…

  • un risque d'augmentation de l'assurance emprunteur. La taxe spéciale sur les conventions d'assurance (TSCA) pourraît être étendue à la garantie décès-invalidité des contrats d'assurance emprunteur. De ce fait, les nouveaux contrats souscrits à compter du 1er janvier 2019 devraient subir une augmentation de l'ordre de 9 % ;
  • un chèque énergie d'un montant de 200 euros (au lieu de 150 euros en moyenne actuellement). Ce chèque est destiné à aider les personnes  en situation de précarité énergétique (c'est-à-dire consacrant plus de 10 % de leur budget à payer leur facture d'énergie), de régler tout ou partie de la facture d'électricité, de gaz, de bois, de GPL, de fiou domestique, de biomasse et de tous combustibles destinés au chauffage ou à la production d'eau chaude. Le chèque énergie permet également de payer une partie des travaux de rénovation énergétique du logement comme l'isolation thermique ou l'installation d'une chaudière à condensation.

La vente de terrains est toujours défiscalisée

Les pouvoirs publics ont mis en place en 2018 un abattement exceptionnel sur les ventes de terrains à bâtir situés dans les zones tendues et très tendues (zones A et A bis, c'est-à-dire les grandes villes, région parisienne et Côte d'Azur).
Pour bénéficier de cet abattement de 70 % de la plus-value imposable, plusieurs conditions doivent être réunies, en plus de la situation géographique :
- la promesse de vente doit être signée d'ici au 31 décembre 2020 ;
- l'acheteur doit s'engager à y construire des logements et ce, dans les quatre ans qui suivent l'acquisition ;
- l'offre de logements devra atteindre une surface de plancher au moins égale à 90 % de la surface maximale autorisée par le plan local d'urbanisme.
L'abattement est porté à 85 % si le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à un promoteur HLM.
L'abattement exceptionnel ne s'applique pas aux plus-values résultant des ventes faites au profit :
- du conjoint du cédant, de son partenaire pacsé, de son concubin notoire ou d'un de ses ascendants ou descendants ;
- d'une société dont le cédant, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de la vente.