Habitat 

J'investis
dans un placement d'avenir

Par Marie-christine Ménoire |  Le 24/01/2019

Vous êtes maintenant dans votre maison depuis quelques années. Votre crédit est remboursé (ou presque) et vous envisagez de vous tourner vers l'investissement. Mais toujours dans l'immobilier. Pourquoi ne pas vous laisser tenter par les résidences séniors ?

Un placement séduisant...

Les résidences seniors répondent au besoin de logement des personnes âgées autonomes, seules ou en couple, qui ne peuvent plus rester à leur domicile. Une formule qui leur permet de continuer à vivre de manière indépendante, bénéficier d'un environnement plus sécurisé (conciergerie, gardiennage, domotique), utiliser des services collectifs (restauration, ménage, animations...). Une formule qui semble bien répondre aux nouveaux besoins de nos ainés. Ces derniers aspirent à vivre dans des logements confortables, leur procurant un maximum d'autonomie, tout en offrant des services pour leur simplifier le quotidien.

Conseils aux futurs investisseurs 

 ? Le sérieux du gestionnaire devra guider votre choix. Il s'occupera de veiller « au taux de remplissage » et à l'équilibrage des comptes.
 ? La localisation de l'établissement est primordiale : au cœur de ville ou dans des endroits plus calmes.
 ? Les services ou loisirs proposés afin de rendre la résidence la plus attractive possible.
 ? Les conditions du bail (prise en charge des frais d'entretien et des grosses réparations, indexation du loyer...).

Les points à étudier avant d'investir

Comme pour l'achat d'un logement locatif, le choix de l'emplacement reste un critère déterminant. Car il conditionne le succès de la résidence seniors. Il faut privilégier les villes offrant une vie sociale et des infrastructures de qualité. De plus, il faut que les logements soient situés à proximité des commerces, des services sociaux, des centres de soins...
Autre point important que souligne un gestionnaire de patrimoine, il faut investir dans des résidences d'au moins 75 à 80 lits afin de mutualiser au mieux les charges et les frais.
Il importe aussi de s'assurer du savoir-faire du gestionnaire qui exploite la résidence et verse les loyers en fonction du contrat de bail. Cet exploitant se charge de la location, de la bonne gestion et de l''entretien de l'immeuble. Tous ces éléments doivent figurer au premier rang des critères de choix importants, l'avantage fiscal n'arrivant qu'au second plan.
Pour bien se projeter sur la rentabilité de l'opération, il faut lire attentivement le contrat de vente et le contrat de bail, afin de vérifier la répartition des charges entre investisseur et exploitant. Dans la plupart des contrats, le gestionnaire financera les travaux courants et les réparations entre deux locataires, tandis que les travaux de réfection de toiture ou de chaudière seront à la charge du bailleur (articles 605 et 606 du Code civil).

À savoir

La rentabilité nette se calcule de la façon suivante : loyers annuels - (charges + impôts) / prix d'acquisition. Pour un logement loué 500 euros / mois, avec 80 euros de charges, 600 euros d'impôts fonciers et acheté 90 000 euros, le résultat donne : 500 x 12 - (80 x 12 + 600) / 90 000 = 4,9 %

Une fiscalité attractive

Les résidences-services pour les personnes âgées sont soumises au dispositif fiscal CENSI-BOUVARD. Attention ! Vous n'avez que jusqu'au 31 décembre 2019 pour profiter de ce dispositif de défiscalisation.
Le principe est le suivant : vous investissez dans une résidence-services. Ensuite, vous consentez un bail commercial à une société de gestion qui s'occupe de la location. Vous vous engagez sur 9 ans et la société vous verse le loyer, que le logement soit vide ou occupé. Côté impôts, vous bénéficiez d'un système de réduction d'impôts de 11 % du prix de revient hors taxe du logement (prix d'acquisition et frais d'acte afférents) retenu dans la limite de 300 000 euros par investissement (sous condition). Vous pouvez également prétendre à une récupération de la TVA sous conditions.

Vous pouvez aussi opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut LMNP offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. La location en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf).