Edito 

Et pourquoi ne pas vendre en viager ?

Par Maître Gwendal TEXIER |  Le 29/01/2019

La vente d'un bien immobilier en viager permet à de nombreux retraités, souvent sans enfant, d'augmenter leurs revenus sans changer de lieu de vie.

La vente en viager consiste à céder un bien immobilier moyennant le versement d'une rente. Le vendeur qui perçoit la rente est appelé « crédirentier ». L'acquéreur qui verse la rente est appelé « débirentier ».

Viager libre ou occupé ?
- Soit le bien immobilier est vendu libre de toute occupation et on parlera de viager libre.
- Soit le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation et on parlera alors de viager occupé. Dans le viager occupé, il faut prévoir la répartition des charges d'usage et d'entretien du bien immobilier. En général, c'est le vendeur qui s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation. L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.

La détermination du prix de vente
Le viager est presque toujours composé d'un bouquet (somme d'argent payée comptant le jour de la vente) et d'une rente versée à vie au vendeur.
Le prix de vente est fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre la valeur vénale du bien et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction de l'espérance de vie du crédirentier, de la réversibilité de la rente…
La rente est indexée pour être revalorisée annuellement.

Libération des lieux par anticipation
Il est indispensable de prévoir dans l'acte la possibilité de quitter le logement. Une telle clause implique une majoration de la rente à définir au contrat.

Quelle est la fiscalité ?
Pour le crédirentier, seule une fraction de la rente est considérée comme du revenu imposable au barème progressif de l'IRPP (article 158-6 du CGI) et dont le taux diminue avec l'âge du crédirentier. Il faut, bien évidemment, rajouter la CSG et la CRDS. Le bouquet est exonéré de plus-value immobilière dans certaines conditions.

Quels sont les inconvénients ?
Pour le crédirentier : la fiscalité de la rente viagère exposée ci-dessus.
Pour le débirentier : à la moindre rente impayée, le crédirentier peut faire jouer la clause résolutoire du contrat.

Quels sont les avantages ?
Pour le crédirentier : augmenter ses revenus et son train de vie (malgré la fiscalité ci-dessus exposée), tout en conservant la jouissance de son logement. Pour le débirentier : acquérir un bien immobilier avec une décote substantielle, compte tenu de la constitution du viager.


Président de la chambre des notaires d'Ille-et-Vilaine