Mon notaire m'a dit 

L'immatriculation des copropriétés
De nouvelles obligations

Par Marie-christine Ménoire |  Le 11/02/2019

La loi ALUR a institué un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation.
Cela implique de nouvelles obligations à la charge des syndics ou, à défaut, des copropriétaires. Explications par Me Yves-Marie POITEVIN, membre de la Chambre de notaires
du Finistère.

Les obligations du syndic

Conformément aux dispositions de l'article L711-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, il incombe, en principal, aux syndics de réaliser l'immatriculation de la copropriété dont ils assument la gestion. En cas d'inaction de ce dernier, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mettre en demeure le syndic d'y procéder. Par ailleurs, le teneur du registre (ANAH) peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données. Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à 20 euros par lot et par semaine. Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat (bénévole). En l'absence de syndic, la procédure normale est la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires. Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.  À défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.
 

Rappel

Le syndicat des copropriétaires non immatriculé ne peut bénéficier de subventions de l'État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu'à la condition d'être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées.

Les obligations du notaire

Elles sont essentiellement de 2 ordres :
  •  Une obligation d'immatriculation
- Pour les copropriétés nouvelles. Depuis le 1er janvier 2017, le notaire chargé de publier au fichier immobilier est tenu de procéder à l'immatriculation des immeubles neufs et des immeubles anciens mis en copropriété dès publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, quel que soit le nombre de lots que comporte la copropriété
- Pour les copropriétés existantes non immatriculées dans le délai imparti, le notaire, constatant à l'occasion d'une mutation d'un lot que le syndicat de copropriétaires n'est pas immatriculé dans le délai prévu, devra procéder à l'immatriculation en cas d'absence de syndic ou de carence avérée du syndic. Cette carence devra être constatée par une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, restée sans effet au terme d'un délai d'un mois. De fait, pour les très petites copropriétés dépourvues de syndic, et pour lesquelles la nomination d'un syndic apparaît compliquée (copropriétaires âgés, éloignés, mésentente…), le notaire pourra utiliser cette procédure d'immatriculation d'office. Il faut simplement que cela ne cause pas de préjudice au syndicat ce qui sera évidemment le cas du fait de la non application des sanctions pécuniaires de l'ANAH et de la possibilité de demander des subventions publiques par la suite
  • L'obligation de mentionner le n° d'immatriculation dans tout acte de vente d'un lot de copropriété
Depuis le 1er janvier 2017, « tout acte authentique de vente devant notaire » relatif à un lot de copropriété dépendant d'un immeuble à destination totale ou partielle d'habitation doit comporter les mentions du numéro d'immatriculation du syndicat des copropriétaires. Cette obligation s'impose pour les syndicats devant être immatriculés à cette date du 1er janvier 2017 puis, au fur et à mesure des immatriculations. Cette situation imposera au notaire de consulter le registre pour apprécier si le syndic a effectué l'immatriculation. À défaut d'immatriculation par le syndic, le notaire devra procéder d'office à l'immatriculation. Il est à noter que l'absence d'immatriculation de la copropriété est sans incidence sur la personnalité juridique du syndicat.