Patrimoine 

Placement immobilier
Secrets d'une rentabilité bien dosée !

Par Christophe Raffaillac |  Le 11/04/2019

L'immobilier locatif permet de se forger une santé de fer au plan patrimonial à condition de respecter les bons dosages au niveau du prix, du loyer et des charges. Immonot dévoile la composition idéale pour que la rentabilité fasse une belle croissance !

Placement énergisant, l'immobilier permet de donner de la vigueur à un patrimoine. Avec son pouvoir dopant au niveau de la valorisation et son effet stimulant sur le marché de la location, il donne l'occasion d'investir dans un secteur qui résiste bien aux attaques des marchés financiers. Découvrons tous les secrets de sa composition qui en font un remède des plus revigorants pour faire croître son argent. Car la potion magique de la rentabilité immobilière repose sur la formule : revenus locatifs - charges et impôts / prix d'achat.

Fort en revenu locatif

Le succès d'un placement immobilier repose naturellement sur les revenus de loyers qu'il va générer. Si le marché apparaît plus que tendu dans les grandes agglomérations, les secteurs plus ruraux souffrent d'une certaine désaffection. Les zones qui concentrent la plus forte activité économique attirent un maximum de population, ce qui joue sur les besoins en logement. Les loyers les plus élevés restent l'apanage des grandes villes à l'instar de Paris à 28 €/m2. Mais les grandes villes tirent également bien leur épingle du jeu comme Bordeaux à 13 €/m2 en zone B1 (voir tableau ci-dessous). À condition de proposer des logements attractifs, les locataires exigeants acceptent de mettre la main au portefeuille. Là encore, c'est la loi de l'offre et la demande qui prévaut sachant qu'il faut respecter le mécanisme d'encadrement des loyers (voir ci-dessous).
Un marché de la location qui se voit cependant de plus en plus encadré dans les grandes agglomérations compte tenu de la hausse des prix de l'immobilier. Avec des tarifs d'acquisition qui avoisinent les 3000 €/m2 dans des villes comme Nantes ou Rennes, les propriétaires sont tentés d'augmenter les loyers pour préserver la rentabilité de leur investissement.
Reste donc à déterminer le prix de loyer qu'il faut demander. Une réponse qui varie selon qu'il s'agit d'un logement neuf - soumis à un régime de défiscalisation comme le dispositif Pinel - ou d'un logement ancien - non soumis à un plafond de loyer.

PRIX DES LOYERS MOYENS DES APPARTEMENTS
Localisation du logement Logement neuf avec dispositif Pinel - en €/m2 Logement ancien - en €/m2
Zone A bis - Paris et 29 communes de la petite couronne 17,17 € 28 €
Zone A - l'Île-de-France, la Côte d'Azur et zone française de l'agglomération genevoise 12,75 € 20 €
Zone B1 - agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne 10,28 € 13 €
Zone B2 (sur agrément*) - communes de plus de 50 000 habitants 8,93 €* 8 €
Zone C : reste du territoire - 7 €

Attention à l'encadrement des loyers

Cette mesure consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s'applique uniquement dans les communes situées en zone tendue. Cela concerne 28 agglomérations de métropole qui regroupent près de 1 200 communes.
À Paris, Ian Brossat, l'adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, réclame un retour de l'encadrement des loyers et parle d'une publication "imminente" du décret. Cette mesure prévoit de plafonner les loyers 20 % au-dessus de leurs montants de référence, calculés par l'État à partir de valeurs médianes définies selon les zones géographiques.

Le plus faible possible en prix d'acquisition

Plus le prix d'achat du logement s'avère faible et meilleure sera la rentabilité de l'investissement. Sauf que dans le contexte actuel, les prix de l'immobilier surfent plutôt sur une vague ascendante surtout dans les grandes métropoles. Dans ces conditions, il vaut peut-être mieux investir dans des villes moyennes où les tarifs n'ont pas encore flambé. Les loyers peuvent y avoisiner les 10 €/m2 contre 13 €/m2 dans les plus grandes agglomérations, mais les prix de l'immobilier y sont presque trois fois moins élevés. Comptez 4 170 €/m2 à Bordeaux alors qu'il ne faudra débourser que 1 190 €/m2 à Limoges ! Force est de constater que l'équation rentabilité prône plutôt en faveur de la capitale de la porcelaine. Voici un exemple pour le vérifier :

RENTABILITÉ IMMOBILIÈRE : COMPARATIF BORDEAUX ET LIMOGES
Simulation pour un appartement T2 de 45 m2 Bordeaux Limoges
Montant du loyer 585 €/mois 450 €/mois
Coût des impôts fonciers 800 € 600 €
Prix d'achat 155 000 € 85 000 €
Rentabilité : (revenus locatifs - charges et impôts) / prix d'achat 5 % 7 %

Allégé en impôts

Bonne nouvelle pour 2019. Le principe de défiscalisation immobilière qui profitait uniquement au neuf avec le Pinel se voit désormais étendu à l'ancien dans le cadre du nouveau dispositif Denormandie. En effet, en cas de rénovation partielle, aucun avantage fiscal ne pouvait être accordé aux propriétaires bailleurs. Cette nouvelle mesure va autoriser une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21 % du prix d'acquisition (pris en compte dans la limite de 300 000 €). En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à louer son bien durant 12 ans à un loyer plafonné. À l'instar du Pinel dans le neuf, l'avantage fiscal se limitera à 18 % pour une période de location de neuf ans et à 12 % pour une durée de six ans. La réduction entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Il faudra cependant réaliser des travaux représentant 25 % du total de l'opération, dans la limite de 300 000 €. Comme le dispositif Denormandie vise à répondre aux besoins de logements dans les zones tendues, le bien doit être situé dans l'une des 222 villes du plan "Action cœur de ville". Voilà une bonne formule pour constituer un patrimoine tout en sécurisant l'opération immobilière.

RÉDUCTION D'IMPÔT AVEC UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
  Neuf : dispositif Pinel Ancien : dispositif Denormandie
Prix d'achat 150 000 € 80 000 €
Durée de location 9 ans 9 ans
Taux de rédaction 18 % 18 %
Coût des travaux de 25 % du prix d'acquisition - 21 250 €
Montant de la réduction d'impôts 27 000 € 18 225 €
Montant de la réduction d'impôts annuelle 3000 € 2 025 €

Logiquement, le neuf offre une meilleure réduction d'impôt mais le prix d'achat reste supérieur. Dans le calcul de la rentabilité immobilière, cette économie pourra venir en déduction du prix d'acquisition du bien.

Quels travaux avec le dispositif Denormandie ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, l'investisseur doit faire réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ils concernent la modernisation, l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie, l'assainissement… ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des combles accessibles. Il peut aussi s'agir de garages en habitat individuel.

Limité en charges

Comme la rentabilité tient aussi compte des charges de copropriété, il convient de trouver le logement le moins gourmand possible. Naturellement, les immeubles neufs offrent les meilleures performances énergétiques et des coûts de chauffage réduits. De plus, les appartements bénéficient de chaudières individuelles ou de convecteurs électriques qui évitent de payer pour la collectivité. Sans compter les travaux d'entretien qui laissent une bonne décennie avant d'intervenir, et il apparaît évident que les logements récents demeurent les plus économiques.