Interview 

Bail d'habitation
État des lieux d'un bon contrat de location

Par Christophe Raffaillac |  Le 11/04/2019

Pour que les relations locataire/propriétaire reposent sur de bonnes bases, il importe de suivre les conseils du notaire. Démonstration avec Philippe Engel, notaire à Paray-le-Monial.

Que conseilleriez-vous aux bailleurs immobiliers ?

Me ENGEL : Les locations - nues ou meublées et régies par la loi du 6 juillet 1989 - qui prévoit de multiples obligations à la charge des bailleurs. La réglementation devenant particulièrement complexe (mentions obligatoires, clauses interdites, documents à fournir…), il est préférable pour le bailleur néophyte de s'adjoindre les services d'un professionnel de l'immobilier (notaire, huissier de Justice, cabinet de gestion locative…) pour l'établissement du bail afin d'éviter des litiges. Entre les différents professionnels, mieux vaut recourir au bail notarié. Par ailleurs, je conseille de faire preuve de vigilance quant au choix du locataire. Il faut privilégier la stabilité de manière à éviter les périodes de vacance sans revenus. Entre deux locataires, le plus sérieux et le plus fiable n'est pas nécessairement celui qui offrira le loyer le plus élevé. La stratégie qui consiste à proposer un prix attractif, plutôt qu'un loyer maximum, permet de choisir entre plusieurs locataires. Enfin, je préconise d'entretenir régulièrement le bien, ce qui lissera le coût des travaux et permettra de le rendre séduisant pour des locataires sérieux et soucieux de leur cadre de vie.

Pourquoi faut-il signer un bail notarié ?

Me ENGEL : Rédigé par le notaire, le bail notarié est un contrat de location qui présente plusieurs avantages :
  1. la sécurité : en termes de preuve, il s'apparente à un acte authentique avec une autorité supérieure aux écrits rédigés entre les parties. Il constitue une preuve irréfutable et il évite les contestations sur la date ou le contenu du bail. Le notaire en assure la conservation à vie.
  2. la fiabilité : en tant que professionnel du droit et de l'immobilier, le notaire veille à ce que l'acte soit en conformité avec la Loi et comporte toutes les mentions et annexes obligatoires pour éviter des litiges.
  3. l'efficacité : son principal atout repose sur son caractère exécutoire, comme un jugement portant condamnation. En cas d'impayés de loyers, le propriétaire peut contacter un huissier de justice et procéder à des saisies sur les meubles, mais aussi sur le salaire, les comptes bancaires ou encore la voiture du locataire.
Et sans avoir à passer par le Tribunal. Avec un bail classique, le propriétaire devra avoir recours au tribunal pour obtenir une décision de justice. Entre-temps, il se peut que le locataire ne soit plus solvable. Priorité à la rapidité car plus les mois s'accumuleront, plus il sera difficile de récupérer les loyers dus. Le coût d'un bail notarié s'élève à 50 % d'un mois de loyer avec une prise en charge à parts égales entre le bailleur et le locataire.

Quels diagnostics faut-il prévoir pour louer ?

Me ENGEL : L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (issu de la loi ALUR du 24 mars 2014) prévoit que le bailleur doit fournir au locataire un « dossier de diagnostic technique » avec :
? le diagnostic de performance énergétique qui donne le classement du bien au regard de sa performance énergétique ;
? l'état des risques et pollutions qui comporte des informations sur la pollution des sols et sur l'existence d'un risque d'exposition au radon ;
? le constat de risque d'exposition au plomb qui révèle la présence de revêtements (peintures…) avec une teneur en plomb, devant faire l'objet d'un entretien.
    Depuis le 1er janvier 2018, le dossier de diagnostic technique s'est enrichi de documents supplémentaires :
? l'état de l'installation intérieure d'électricité portant sur six points de sécurité définis en matière d'exigences minimales du système électrique existant ;
? et l'état de l'installation intérieure de gaz pouvant révéler d'éventuelles anomalies.
Dans l'avenir, ce dossier se verra encore complété par l'état afin de mentionner l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Un décret se fait encore attendre pour cet état. Il faut également rappeler qu'outre ces diagnostics, le bailleur doit faire figurer dans le bail diverses informations telles que la surface habitable du bien loué. Ce qui impose donc de le faire mesurer.

Propos recueillis le 04/04/2019
NDLR :  Dans le prochain numéro, Me Engel s'intéressera aux prix des loyers en Saône-et-Loire ainsi qu'aux garanties locatives.