Mon notaire m'a dit 

Projet immobilier
Servi sur un plateau chez votre notaire !

Par Christophe Raffaillac |  Le 19/04/2019

Si les acheteurs savourent leur acquisition immobilière, c'est parce qu'ils ont pris soin de se rendre chez le notaire pour trouver le bien et s'entourer de toutes les précautions juridiques. Découvrons le témoignage d'Iñigo Sanchez-Ortiz, notaire.

Un projet immobilier requiert un soin tout particulier dans son élaboration, un savoir-faire dont seuls les notaires ont le secret. Depuis une sélection de produits de qualité et vendus au juste prix qui vont mettre l'eau à la bouche des acheteurs. En passant par la recette magique qui va faire surgir le bien idéal. Sans oublier les compétences juridiques du notaire qui vont permettre de vivre sereinement cette acquisition, car il évite tous les écueils compromettant la signature. Et enfin, les conseils juridiques qui donnent envie de goûter à l'ensemble de ses services, comme la gestion de patrimoine, les donations-partage… qui vont préserver le ou les biens du couple face aux aléas de la vie.

Peut-on se désister après avoir signé un avant-contrat pour acheter ?

Iñigo SANCHEZ-ORTIZ : La loi SRU (loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000) donne à tout acquéreur d'un bien, à usage exclusivement d'habitation, un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la réception par lettre recommandée ou remise en mains propres, du compromis et de toutes ses annexes. En cas de rétractation dans les délais, le compromis s'annule purement et simplement sans indemnités de part et d'autre. Si le délai de rétractation est dépassé ou si la loi SRU ne s'applique pas, en cas de désistement, l'acquéreur devra verser au vendeur une indemnité de 10 % du prix de vente, nommée clause pénale dans les compromis.  
À cet effet, il est prévu à l'avant-contrat un dépôt de garantie pouvant aller jusqu'à 10 % du prix de vente afin de sécuriser le vendeur et garantir le paiement de la clause pénale si nécessaire. En cas de conflit, le notaire conservera cette somme le temps de trouver une solution amiable ou qu'un juge prenne une décision.

Que se passe-t-il si l'acquéreur décède avant l'acte authentique ?

Iñigo SANCHEZ-ORTIZ : Les compromis signés chez un notaire prévoient toujours l'éventualité du décès du vendeur ou de l'acquéreur.
- Si le vendeur vient à décéder, ses héritiers devront respecter les conditions de l'avant-contrat et signer l'acte définitif.
- Si l'acquéreur vient à décéder, ses héritiers pourront choisir de continuer l'acquisition ou d'y renoncer s'ils le souhaitent sans qu'ils aient une quelconque indemnité à verser au vendeur.

Que devient la résidence principale lorsqu'un couple se sépare ?

Iñigo SANCHEZ-ORTIZ : La solution la plus courante consiste à vendre la maison et avec le prix de vente rembourser les dettes du couple s'il y en a.
Le solde du prix est ensuite réparti entre les deux époux en fonction de leurs droits dans la maison.
Le couple peut aussi décider que l'un d'eux conserve la maison, à charge pour lui de continuer à payer seul le crédit éventuel et de verser à l'autre une soulte égale à sa part dans l'actif net. Le notaire est alors chargé de rédiger l'acte de partage et de calculer le montant de la soulte en fonction de la valeur de l'immeuble, du passif restant à payer et des droits de chacun dans l'immeuble. Le notaire doit également obtenir si possible la désolidarisation  vis-à-vis de la banque de l'époux qui ne conserve pas la maison pour qu'il ne soit pas inquiété par le banquier, à l'avenir, en cas d'impayés de la part de son ex-conjoint. 

Comment valoriser au mieux la résidence principale ?

Iñigo SANCHEZ-ORTIZ : Quelques travaux de rafraîchissement peuvent parfois être utiles mais ne doivent jamais cacher un défaut de la maison car l'acquéreur pourrait engager la responsabilité du vendeur pour vice caché. Des travaux importants ne valorisent pas toujours la maison suffisamment pour compenser leur coût et on n'est jamais certain que ces travaux plaisent à un éventuel acquéreur.

Qu'est-ce que cela entraîne si un parent donne sa maison en nue-propriété à ses enfants ?

Iñigo SANCHEZ-ORTIZ : Le donateur conserve l'usufruit sa vie durant et, en pratique, on prévoit souvent une réversion de cet usufruit en faveur du conjoint survivant. Les usufruitiers jouiront de l'immeuble et en percevront les revenus jusqu'au décès des deux époux. L'article 1400 du CGI prévoit que l'usufruitier qui jouit des revenus de l'immeuble en paye la taxe foncière. Les parents paieront donc  la taxe d'habitation s'ils occupent l'immeuble mais aussi la taxe foncière jusqu'au décès du survivant.
En ce qui concerne les travaux, ils seront à la charge du nu-propriétaire pour ceux touchant le gros œuvre murs et toiture, les autres restant à la charge de l'usufruitier. L'acte de donation peut prévoir une répartition précise des travaux entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Quel intérêt de passer par un notaire pour acheter, vendre, louer ou faire gérer son immeuble :

Iñigo SANCHEZ-ORTIZ : De plus en plus de notaires offrent un service de négociation, location et gestion à leurs clients. Pour expertiser les biens avant de les mettre en vente, ils disposent d'un fichier ouvert aux seuls notaires dans lequel apparaissent toutes les ventes signées chez les notaires dans toute la France.  Leur expertise est donc très précise connaissant les vrais prix et non pas ceux affichés à la vente avant négociation. En ce qui concerne la location, l'acte notarié donne au propriétaire une copie exécutoire qui lui permet de bloquer les comptes du locataire et de la caution après une simple sommation par lettre recommandée restée infructueuse. Cela évite les procédures longues et onéreuses pour les propriétaires qui doivent parfois saisir le juge pour obtenir le paiement de loyers en retard de plus d'un an parfois. Il est utile de savoir que la prestation du notaire n'est pas plus chère que celle d'une agence immobilière.

Parole à Iñigo SANCHEZ-ORTIZ
Notaire à Libourne
Office Notarial du CLOS CHAUVIN