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 Vrai Faux 

La nue-propriété est-elle une bonne idée ?

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 16/05/2019

Celui qui donne la nue-propriété d'un bien s'en réserve, dans la plupart des cas, l'usufruit sa vie durant. Quels sont les droits et les obligations du nu-propriétaire ?

1/ La nue-propriété est le droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les revenus.

FAUX. C'est le droit de disposer d'un bien (le vendre, en faire donation...), mais sans en avoir la jouissance. C'est un droit de propriété démembré.

2/ On peut donner l'usufruit d'un bien temporairement.

VRAI. Il s'agit de donner "un coup de pouce" mais sans transmettre. On peut faire, par exemple, une donation temporaire d'usufruit à son enfant, pendant la durée de ses études ; ce qui lui permet d'avoir une source de revenus (en percevant des loyers par exemple). L'un des avantages de la donation temporaire pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété du bien donné ou de la valeur donnée, à l'arrivée du terme convenu, sans formalité particulière.

3/ Quand on donne un bien en nue-propriété, l'usufruitier ne peut plus le vendre seul.

VRAI. Nu-propriétaire et usufruitier doivent impérativement vendre ensemble le bien. Chacun ne peut vendre que ses droits sur le bien. D'un commun accord, ils pourront vendre la pleine propriété (usufruit + nue-propriété). Sauf convention contraire, le prix de vente sera partagé selon la valeur respective de leurs droits.

4/ Quand on a la nue-propriété, on n'est pas obligé de participer aux travaux sur le bien.

FAUX. C'est l'article 606 du Code civil qui répartit les obligations entre nu-propriétaire et usufruitier. Quand on possède la nue-propriété d'un bien, on est tenu de faire les grosses réparations, c'est-à-dire tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générale de l'immeuble. Le reste correspond à l'entretien général de l'immeuble et est à la charge de l'usufruitier.

5/ Quand on donne la nue-propriété d'un bien, les droits de donation sont calculés sur la pleine propriété.

FAUX. Les droits sont calculés sur la nue-propriété donnée par chacun des parents à leur enfant. La nue-propriété augmente en fonction de l'âge de l'usufruitier. Vous pouvez bénéficier de l'abattement fiscal en ligne directe.

6/ Certaines donations de nue-propriété peuvent être considérées comme un abus de droit par l'administration fiscale.

VRAI. L'article L 64 du livre des procédures fiscales permet en effet au fisc de retoquer les montages juridiques considérés comme abusifs, car ayant un but "exclusivement" fiscal ou "principalement" fiscal (selon un amendement au projet de loi de finance 2019). Les risques encourus ?
  • perte du bénéfice du régime fiscal préférentiel,
  • perte du taux d'imposition réduit,
  • application d'une majoration de 80 % si vous avez été à l'initiative du montage,
  • application d'une majoration de 40 % si vous n'en êtes pas le principal bénéficiaire... (article 1729 alinéa B du CGI)

7/ Quand la nue-propriété d'un appartement en copropriété est donnée, c'est le nu-propriétaire qui a le droit de vote aux assemblées.

FAUX. La loi de 1965 sur les assemblées de copropriété prévoit que le droit de vote est indivisible et qu'il ne peut être exercé que par une personne. L'usufruitier et le nu-propriétaire doivent donc se mettre d'accord pour que soit désignée une personne pour les représenter. Ce peut être l'un d'eux. Attention, en cas de désaccord, ils doivent saisir le juge afin que celui-ci désigne un représentant.