Interview 

Achat immobilier
Appliquez les bonnes recettes !

Par Christophe Raffaillac |  Le 01/07/2019

La réussite d'un projet immobilier ne s'improvise pas ! Pour que l'acquisition procure des satisfactions, il faut trouver le bon produit, l'accompagner de bons conseils et savourer le bonheur d'y habiter. Anaïs Fabre, Clerc négociatrice à Léognan, nous dévoile sa formule qui fait toujours des émules.

 

Pas assez grand, trop cher, mal entretenu… la recherche d'un bien réclame un certain tour de main. Il faut en effet réunir les bons ingrédients, tels que la bonne situation, construction, décoration… qui donnent toute sa noblesse à un bien immobilier. Avant d'acheter, mieux vaut identifier tous ces éléments clés qui permettront de savourer durablement son acquisition. Les notaires ont su se hisser au rang de « chefs étoilés » dans la préparation de projets immobiliers. Anaïs Fabre nous fait découvrir leurs secrets de fabrication pour combler les acquéreurs.

Pourquoi faut-il profiter du contexte actuel pour acheter ?

Anaïs FABRE : les acquéreurs profitent d'un contexte où les taux d'intérêt viennent encore de baisser pour se situer à 1,29 % en moyenne (source Crédit Logement CSA). Ce qui autorise un endettement allant jusqu'à 43 % des revenus disponibles et évite de mobiliser un important apport personnel.
Cela permet d'emprunter sur une longue durée et une plus grosse somme. Outre les faibles taux d'intérêt, n'oublions pas la possibilité de déléguer son assurance emprunteur pour réduire le coût du crédit. Pour un emprunt sur 25 ans, le taux de crédit se chiffre à 1,20 % et celui de l'assurance à 0,10 % pour des emprunteurs âgés de 25 à 35 ans en bonne santé.

Que conseillez-vous pour vendre ?

Anaïs FABRE : avec les beaux jours, les biens immobiliers dévoilent tous leurs atouts. Comme les acheteurs regardent principalement les photos et lisent le descriptif de l'annonce dans un second temps, il faut mettre en avant la beauté du jardin ou encore la luminosité de l'intérieur. S'il s'agit d'un bien loué, il convient de mettre en avant sa rentabilité.

Comment peut-on mettre à profit vos conseils sur le marché bordelais ?

Anaïs FABRE : avec de nombreux produits en stock au sein des études négociatrices de Gironde, les acquéreurs disposent d'un choix important à condition de se décider rapidement. Quant aux vendeurs, ils peuvent présenter leur bien au juste prix en suivant les bons conseils des négociateurs. Ils peuvent alors le vendre dans un délai raisonnable. En effet, les biens mis en vente au-dessus du prix du marché ne trouvent pas preneur.

Que conseillez-vous pour être efficace dans une recherche immobilière ?

Anaïs FABRE : Il faut distinguer ce qui est essentiel de ce qui est plus accessoire. Ce qui suppose de bien identifier ses critères de choix. Pour une maison, il convient de définir le nombre de chambres, le budget et la surface du terrain. Il est important de savoir s'il devra servir pour la construction d'une piscine ou non. Et dans le cas d'un appartement, il faut identifier les chambres nécessaires, la présence d'un balcon ou terrasse et le prix.
Il faut savoir qu'un bien comportera toujours un point noir : un prix trop élevé, une route passante à proximité, des travaux, etc. Il faut donc se demander lequel de ces points noirs paraît le moins gênant.

Certaines nuisances peuvent-elles être atténuées ?

Anaïs FABRE : prenons le cas des vignes qui peuvent constituer une gêne pour certains acquéreurs à cause des traitements effectués. Bien évidemment, certains domaines veillent au respect de l'environnement. Prenons dans mon secteur, autour de Léognan, le Château de Rouillac qui fait le pari de l'agriculture raisonnée. Les chevaux de trait ont remplacé les tracteurs. Une démarche que commence également à adopter le Château Gazin Roquencourt. Dans ce cas précis, les biens qui se situent dans les alentours profitent d'une meilleure qualité environnementale.

Quels sont les critères déterminants pour apprécier la qualité d'un bien ?

Anaïs FABRE : la qualité des matériaux y contribue largement. Un parquet massif va traverser les années sans s'altérer alors que les parquets flottants vont durer une vingtaine d'années environ. Certains matériaux traversent le temps tels que la tomette quand d'autres reviennent à la mode comme le carreau ciment. Quant au bâti, nous distinguons essentiellement la pierre, la brique et l'ossature bois dans les constructions. Une maison en pierre est un bien rare et plutôt prestigieux ce qui me permet de dire que le prix est souvent supérieur à une maison dite traditionnelle. Raison à cela son coût d'entretien, puisque ce matériau subit les intempéries et nécessite des travaux d'entretien (comme la réfection des joints) qui se chiffrent en moyenne à 200 €/m2. En résumé, plus le bien va comporter des éléments nobles et plus son coût va s'apprécier. J'attire donc l'attention des lecteurs sur le budget d'entretien du bien qui vient s'ajouter au coût d'acquisition.

En quoi l'immobilier s'apparente-t-il à une bonne assurance vie ?

Anaïs FABRE : L'immobilier reste le placement préféré des Français derrière l'assurance vie. À ce jour, les particuliers investissent en priorité dans la pierre et diversifient leur patrimoine par la suite. Il faut cependant acheter au prix du marché pour retrouver son capital ou espérer réaliser une plus-value en cas de revente. De plus, un bien immobilier permet un complément de salaire ou de revenus lors de la retraite pour maintenir un certain niveau de vie. Un bien immobilier constitue une source de revenus lorsqu'il est loué au bon prix. Par ailleurs, avis aux investisseurs et particuliers, pensez à réactualiser vos loyers !

Comment peut-on s'assurer qu'un bien ne perd pas de valeur ?

Anaïs FABRE : Il faut qu'il évolue dans l'air du temps. Tous les quinze à vingt ans, il faut penser à rafraîchir les peintures des pièces intérieures ou à faire évoluer la cuisine en modernisant les poignées ou en rafraîchissant les portes de placard par exemple. De même, le remplacement des menuiseries, en passant du simple au double vitrage, va avoir un double effet, celui de mieux isoler et de moderniser le bien. Il faut qu'il plaise au plus grand nombre. Il convient d'éviter les coloris trop marqués tels que le rouge dans une cuisine. Cela suppose de penser à la revente dès que des travaux sont réalisés et de se projeter comme si nous étions des acheteurs potentiels. Rappelons-nous que l'aspect visuel compte beaucoup pour les acquéreurs. S'ajoutent les performances énergétiques puisqu'une maison qui évolue consomme moins. Avec 36 cm d'isolant sous une toiture par exemple, le bien se montre bien plus économique. Les futurs acheteurs seront par conséquent moins tentés de négocier le prix au moment de se décider !

Propos recueillis le 19/06/2019