Mon notaire m'a dit 

Bien immobilier
Peut-on donner congé à son locataire ?

Par Christophe Raffaillac |  Le 01/07/2019

Certes le locataire peut prendre congé dans certaines situations mais ne doit pas être congédié à n'importe quelle condition. Le propriétaire doit prendre des précautions  et donner la priorité à ce dernier de se porter acquéreur. Julie Gondellon, notaire au sein de la SCP des Notaires du 23 avenue du Jeu de Paume à Bordeaux, nous présente différentes situations.

Comment peut-on vendre à la même personne, et dans son entier, une maison divisée en deux appartements ?

Julie GONDELLON : Dans le cadre du congé pour vendre, vous devez proposer au locataire de se porter acquéreur du logement qu'il loue, ni plus ni moins. Par conséquent, en l'espèce, vous serez contraint de faire établir un état descriptif de division afin de définir des lots juridiques destinés à être vendus. Ce document sert dans l'hypothèse où l'un ou l'autre des locataires viendraient à exercer leur droit de préemption.

Sur quelle valeur doit porter le congé pour vendre dans le cas où cette vente a été négociée par l'intermédiaire d'une agence immobilière ?

Julie GONDELLON : Dans le cadre du congé pour vendre, le prix proposé au locataire ne doit pas tenir compte de la commission d'agence. À plusieurs reprises, il a été jugé que le locataire n'a pas besoin d'un intermédiaire pour avoir connaissance de la vente du bien. Par conséquent, aucune commission d'agence ne doit être de nature à renchérir le prix du bien.

En cas de congé pour vendre à un prix supérieur à celui qui doit être signé, que faut-il faire sachant que le locataire a quitté le logement ?

Julie GONDELLON : Le congé pour vendre notifié au locataire doit porter sur le prix auquel le bien est cédé. Par conséquent, vous devez lui adresser une nouvelle notification avec le nouveau prix, même s'il a déjà quitté le logement. Ce dernier bénéficie alors d'un délai d'un mois au lieu de deux pour exercer son droit de préemption.

Un nouveau propriétaire peut-il donner un congé pour vendre à son locataire déjà occupant du logement ?

Julie GONDELLON : Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, vous ne pouvez pas délivrer de congé pour vendre pendant le bail en cours au jour de l'acquisition. Il faut nécessairement respecter un premier renouvellement du bail avant de pouvoir délivrer un congé pour vendre. Par exemple, si vous vous êtes porté acquéreur d'un appartement le 1er août 2019 dont le bail avait été conclu pour une durée de trois ans (durée légale du bail d'habitation pour une location vide) le 31 décembre 2018 pour arriver à échéance le 30 décembre 2021.
Le terme du premier renouvellement du bail interviendra le 30 décembre 2024. Par conséquent, vous devrez délivrer le congé pour vendre au moins six mois avant le 30 décembre 2024.

Peut-on délivrer un congé pour vendre à son locataire dans le cas où ce dernier occupe un appartement meublé ?

Julie GONDELLON : Vous pouvez tout à fait délivrer un congé pour vendre au locataire d'un logement meublé.  Tout comme pour la location vide, le congé prendra effet à l'échéance du bail (bail généralement d'un an). Le congé doit être délivré au moins trois mois avant la fin du bail. Dans ce cas, et à l'inverse de la location vide, le locataire ne bénéficiera pas d'un droit de préemption, autrement dit, le congé ne vaut pas offre de vente.