Interview 

Devoir d'information
Secret d'une vente bien actée !

Par Christophe Raffaillac |  Le 20/08/2019

Avec la réforme du droit des contrats, acquéreurs et vendeurs vont trouver le bon accord. Dans la transaction immobilière qui les réunit, les projets de l'un et de l'autre doivent être clairement exprimés. En respectant le devoir d'information auquel chacun se voit désormais soumis, pas de risque de malentendu comme nous le confie Aurélie Benoit, notaire à Romanèche-Thorins (71).

Pas de mauvaise surprise pour celui qui achète le bien, pas de déception pour celui qui le vend. Le secret de cette négociation bien huilée s'appuie désormais sur le devoir d'information qui relève de la réforme du droit des contrats. Des obligations qui concernent aussi bien le vendeur que l'acquéreur et visent à réaliser des transactions en toute transparence et confiance. Interview exclusive d'Aurélie Benoit sur le sujet.

En quoi est-il important de respecter le devoir d'information entre acquéreurs et vendeurs ?

Aurélie BENOIT : Une récente réforme de 2016 vient en effet d'officialiser le devoir d'information dans le Code civil. Il faut savoir que la jurisprudence l'avait déjà mis en place au préalable tout au long du XXe siècle. Désormais, les co-contractants ont un devoir réciproque d'échanger sur leur projet. J'insiste, ce n'est pas seulement le vendeur qui doit délivrer des informations quant au bien vendu, l'acquéreur de son côté se doit de rechercher les éléments facilement accessibles. D'autant plus s'il s'agit de caractéristiques qui revêtent une grande importance à ses yeux. D'autre part, l'acquéreur doit parfaitement exprimer ses attentes par rapport au bien qu'il veut acheter de manière à ce que le vendeur délivre les informations attendues.

Quelles peuvent être les sanctions à la clé ?

Aurélie BENOIT : Les sanctions du non-respect du devoir d'information, que ce soit du vendeur ou de l'acquéreur, peuvent aller très loin.
Outre la mise en jeu de la responsabilité de la partie qui aurait défailli à ce devoir, il peut être recherché la nullité du contrat de vente, c'est-à-dire la restitution du prix et des clefs. La vente est annulée et le bien se retrouve sur le marché.

Pouvez-vous nous donner des exemples montrant que le vendeur a caché des défauts ?

Aurélie BENOIT : Sans parler de vices cachés entendons-nous bien, des exemples pourraient consister à ne faire visiter le bien qu'aux périodes où il n'est pas sujet à des nuisances. Comme une usine à proximité qui déclencherait des odeurs nauséabondes ou un bruit particulièrement important à certains moments de la journée qui affecterait le confort d'utilisation du logement. De la même manière, cela vaut pour un vendeur qui serait parfaitement averti que le terrain agricole à proximité fait l'objet d'un projet d'aménagement d'un city stade par la commune ou autre. Inversement, l'acquéreur pourrait se voir refuser les actions en dédommagement dès lors qu'il n'aurait pas suffisamment informé le vendeur de ses intentions. Par exemple, un acquéreur qui projette de faire un élevage de chiens - travaux d'aménagement dont on peut supposer qu'ils ne seraient pas autorisés - doit en faire état à son vendeur pour que celui-ci ait toutes les informations utiles. Cette réforme de 2016 instaure une obligation réciproque de communication et il faut vraiment que le vendeur et l'acquéreur se posent autour d'une table pour vérifier si le contrat convient bien aux deux parties.

Compte tenu de ce devoir d'information, que conseillez-vous aux deux parties, acquéreurs et vendeurs ?

Aurélie BENOIT : De communiquer davantage, de bien expliquer les objectifs que l'acquéreur poursuit. Pour le vendeur, il ne doit pas omettre de porter à la connaissance de l'acquéreur tous les aspects, même négatifs, de son bien. Sans quoi l'opération est susceptible de se terminer très mal puisque le pire peut aller jusqu'à l'annulation de la vente. Et le vendeur se verrait contraint de restituer le prix, il redeviendrait propriétaire et charge pour lui de trouver un nouvel acquéreur. Ce qui serait, à mon sens, très compliqué dans la mesure où il se serait produit tous ces éléments désagréables au préalable !

Propos recueillis le 24 juin 2019