Interview 

La société immobilière
Comment la constituer ?

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 25/10/2019

Dans le numéro précédent, nous avons évoqué les avantages de la Société civile immobilière (SCI) et dans quels cas il était judicieux d'y recourir. Mais pour constituer une SCI, certaines formalités sont à respecter. Me Delphine TRONET, notaire au sein de la SCP du 23 avenue du jeu de Paume à Bordeaux, nous les décrit.

Comment définir le montant du capital de votre société civile immobilière ?

La constitution d'une SCI avec un faible capital sera motivée par l'objectif de transmission des fondateurs. Transmettre (à titre gratuit ou onéreux) des parts sociales lorsque le capital est faible est peu onéreux. En effet, même si l'actif social est important, son financement constituera un passif déductible (sauf lorsque la SCI sera ancienne et que les comptes ou les emprunts auront été remboursés). Prenons l'exemple d'une société avec un capital de 1 000 euros, elle va acquérir un immeuble qu'elle va financer par un emprunt. Si vous envisagez une donation des parts peu de temps après l'acquisition, vous bénéficierez alors d'une fiscalité quasi inexistante car la valeur théorique de la société est faible voire négative, compte tenu de l'emprunt placé au passif du capital de la société. Cependant, cet avantage connaît un inconvénient notable en matière de plus-value si vous envisagez de céder vos parts plus tardivement. Lors de la cession ultérieure des parts sociales, le calcul des plus-values immobilières applicable à cette cession tiendra compte de la valeur d'acquisition des parts sociales, soit une valeur très faible, et un risque de plus-value sera important. Car si lors de la cession l'emprunt ayant financé cette acquisition est totalement remboursé, la plus-value à payer sera importante. En effet, la valeur de cession va correspondre à l'actif net social, c'est-à-dire à la valeur de l'immeuble, mais la valeur d'acquisition sera égale au montant du capital lors de la constitution. Autrement dit, la quasi-totalité de la cession sera considérée comme plus-value. Le capital faible n'influence pas la plus-value lorsque la cession des parts est proche de la constitution. De même si la cession doit intervenir dans un futur très lointain, on peut espérer que la plus-value soit totalement exonérée quel que soit le montant initial du capital social. En définitive, c'est pour la période intermédiaire que le montant du capital social influence le calcul des plus-values en cas de cession des parts.
 

Peut-on associer un mineur dans une société civile immobilière ?

La réponse est positive et la jurisprudence est très claire à ce sujet. Toutefois, les associés étant tenus indéfiniment du passif social, il faudra alors veiller à protéger le mineur en cas d'emprunt. Pour cela, on peut imaginer obtenir de la banque le fait que son gage ne porte que sur les actifs de la société et non sur le patrimoine personnel des mineurs, fussent-ils devenus majeurs.

Comment constituer une SCI ?

Une fois vos objectifs définis, les statuts seront rédigés et régularisés. Les statuts désignent l'acte qui matérialise le contrat de société et qui en précise les caractéristiques et les règles de fonctionnement. Les statuts doivent être établis par écrit, soit sous la forme sous seing privé, soit sous la forme authentique. L'intervention du notaire demeure obligatoire si la signature des statuts constate l'apport d'immeubles et ce du fait de la publicité au service de la publicité foncière. En ce qui concerne les formalités de publicité, il y a lieu de procéder à l'insertion dans un journal d'annonces légales, dont le choix vous appartient mais nécessairement dans le département du siège social. Vous déposerez par la suite l'imprimé M0 auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cet imprimé contient toutes les déclarations obligatoires aux fins d'immatriculation. Cet imprimé sera accompagné de diverses pièces justificatives concernant la société, les associés, le gérant, le siège social ou encore l'activité exercée. À l'appui de cette demande sera versé le coût des frais de l'immatriculation. Le greffe procèdera alors à l'immatriculation de votre société et délivrera l'extrait KBIS. La société acquiert alors sa personnalité morale et va pouvoir valablement fonctionner.

Quel est le coût de la création de la société civile immobilière ?

Le coût de l'établissement des statuts est à définir avec votre notaire, en effet cet acte relève du secteur libre ; votre notaire percevra donc un honoraire dont le montant sera défini avec les parties à l'acte. Outre le coût des statuts, il faudra ensuite régler le coût des formalités, à savoir l'annonce dans le journal d'annonces légales et les frais d'immatriculation au greffe du tribunal de commerce.