Interview 

Dispositif Pinel
Investir dans l'immobilier et réduire sa fiscalité

Par Christophe Raffaillac |  Le 20/12/2019

Régime de défiscalisation, le dispositif Pinel concerne l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement, puis sa mise en location pendant une durée fixe de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans. Découvrons les conditions à respecter avec Océane BAYLE, notaire à Bordeaux au sein de la SARL ÉTUDES MOREAU NOTAIRES.

À qui s'adresse le dispositif PINEL ?

OB : Aux résidents fiscaux français qui désirent réduire le montant de leur imposition sur le revenu tout en acquérant un bien.

Quels sont les biens immobiliers éligibles ?

OB : Ce sont les biens :
  1. acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (et au-delà si le régime est prorogé), les biens transformés en logements ou travaux concourant à la production d'un immeuble neuf ;
  2. situés en zone tendue, zones A, Abis ou B1 (simulateur à l'adresse internet https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc) ;
  3. achevés dans les 30 mois suivant la signature de l'acte de vente pour les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement ;
  4. bénéficiant du Label RT 2012 pour les logements neufs et du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour les biens ayant fait l'objet de travaux de rénovation. Ces critères sont cumulatifs et doivent donc tous être respectés.

Quels sont les locataires éligibles ?

OB : Il s'agit des locataires de leur résidence principale qui ne dépassent pas les plafonds de revenu fiscal de référence fixés tous les ans. Il apparaît sur la page de garde du dernier avis d'imposition. Les plafonds peuvent être consultés sur le site legifrance.gouv.fr.
Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés. Le bail doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement du bien, la date la plus tardive étant retenue.

Quel est le plafond de loyer ?

OB : En 2019, les plafonds des loyers sont les suivants :
  • Zone A bis : 17,17 € / m2 pondéré
  • Zone A : 12,75 € / m2 pondéré
  • Zone B1 : 10,28 € / m2 pondéré
Le loyer est révisable le 1er janvier de chaque année au moyen de l'indice IRL du 2e trimestre de l'année précédente.
La formule de calcul du loyer est la suivante :
  • nombre de m2 habitables + ½ des surfaces annexes (limitées à 8m2) = surface pondérée
  • 0,7 + (19/ surface pondérée) = coefficient multiplicateur (plafonné à 1,2)
  • Coefficient multiplicateur x surface pondérée x plafond de loyer selon la zone = montant du loyer maximal
Prenons un exemple :
Un appartement de 75 m2 avec 20m2 de terrasse à Bordeaux (zone B1). 75 + 8 (moitié de 20 plafonnée à 8) = 83
- 0,7 + 19/83 = 0,93
- 0,93 x 83 x 10,28 (plafond en zone B1) = 793,51 € maximum de loyer mensuel hors charges.

Quel est le plafond de déduction d'impôts ?

OB : Les déductions d'impôts issues de la loi PINEL entrent dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par an, et le montant de l'investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € par an.
Le montant de l'investissement pondéré est déductible à hauteur de 2 % par an les 6 ou 9 premières années, puis 1% par an de la 9e à la 12e année. Les sommes déductibles le sont du montant de l'impôt lui-même, et non de la base d'imposition. La formule de calcul est :
? Montant investissement (prix + frais d'acte + commission de l'intermédiaire + TVA) / nombre de m2 habitables (sans les annexes)
= prix de revient au m2 (plafonné à 5 500 € / m2 quelle que soit la zone)
? Prix de revient au m2 x nombre de m2 habitables (sans les annexes) = prix de revient (plafonné à 300.000 € par an)
On déduit ensuite 2 % du prix de revient de son imposition sur le revenu pendant 6 ou 9 ans, puis 1 % entre 9 et 12 ans. Prenons un exemple : Un appartement de 75 m2 (sans les annexes) acquis pour 450 000 € (prix + frais + TVA + commission) :
- 450 000/75 = 6 000 € de prix de revient au m2, plafonné à 5 500 €
- 5 500 x 75 = 412 500 € de prix de revient, plafonné à 300 000 €
Déduction de 2 % par an pendant 9 ans, soit 6 000 €/an (54 000 € sur 9 ans), puis 1 % par an pendant 3 ans soit 3 000 €/an (9 000 sur 3 ans),
- Montant total de la déduction d'impôts = 63 000 €

Si ce dispositif vous intéresse, vous devez avant toute chose vous assurer auprès d'un professionnel qu'il correspond à votre situation fiscale et patrimoniale. Renseignez-vous également sur le marché locatif du bien que vous envisagez d'acquérir, afin de vous assurer qu'il sera loué en continu. Enfin, il convient d'anticiper la sortie du régime de défiscalisation, en envisageant les possibilités de revente ou de location simple du bien. Attention, l'augmentation du loyer après la fin de la période de plafonnement reste très encadrée.

Le conseil du notaire

Attention à la date de dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux !  
Elle va tout d'abord déclencher le début du régime de défiscalisation, la première année au cours de laquelle l'acquéreur pourra bénéficier d'une réduction d'impôts étant celle du dépôt par le vendeur de la déclaration d'achèvement des travaux, et ce jusqu'au 31 décembre. Elle va de plus conditionner l'existence même du régime de défiscalisation, le dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux par le promoteur dans un délai de 30 mois à compter de la signature de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement étant une condition de validité du régime PINEL. En pratique, la date d'achèvement est communiquée par le promoteur. Il s'agit de la date à laquelle le logement est considéré comme habitable même s'il n'est pas encore livré. Cette date sera à indiquer sur l'engagement de location 2044-EB à souscrire avec la déclaration des revenus correspondant à l'année d'achèvement.

Propos recueillis le 19/12/19