Interview 

Permis de louer
Une réglementation à respecter

Par Christophe Raffaillac |  Le 20/12/2019

Poursuivant l'objectif principal de lutte contre l'habitat indigne, de contrôle des normes de décence et salubrité et de veille du marché locatif, la loi ALUR du 24 mars 2014 a mis à disposition des collectivités « le permis de louer ». Élodie Gardé-Achi, notaire à Pessac au sein de la SELARL Garibal & Larivière nous dévoile les contours de ce nouvel outil.

Codifié aux articles L.634-1 et suivants et L.635-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation, ce dispositif combine en réalité un double régime alternatif : préventif d'une part avec l'autorisation préalable de mise en location, et a posteriori d'autre part avec la déclaration de mise en location. Un décret du 19 décembre 2016 et deux arrêtés du 27 mars 2017 sont venus en préciser les modalités d'application, qui vont être développées parallèlement.

Qu'est-ce qui a motivé la mise en place de ce dispositif ?

Élodie GARDÉ-ACHI : C'est l'organe intercommunal compétent en matière d'habitat, ou à défaut le conseil municipal, qui délimite les zones dans lesquelles il souhaite mettre en place la déclaration de mise en location, ou l'autorisation préalable sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé.
Toute la zone n'est pas nécessairement concernée. Il peut ne s'agir que d'un ou plusieurs ensembles immobiliers ou de certains logements. La délibération est adressée à la Caisse d'Allocations Familiales et la Caisse de Mutualité Sociale Agricole. Aucune liste des communes ayant délibéré n'est actuellement disponible. Le notaire doit donc informer ses clients de la nécessité de se renseigner auprès de la Mairie de la commune, préalablement à toute mise en location.

Quelles sont les locations concernées ?

EGA : Ces locations concernent les logements nus ou meublés à usage de résidence principale, à l'exclusion expresse des logements loués par un organisme de logement social, des locations touristiques et des baux commerciaux. Que le bail soit écrit ou verbal, toute nouvelle mise en location ou sous-location est soumise à déclaration ou autorisation. Elle devra être renouvelée à chaque mise en location. En revanche, les renouvellements, reconductions ou avenants au contrat de location ne sont pas concernés par cette formalité.

Quelles formalités faut-il accomplir ?

EGA : Selon les modalités fixées dans la délibération délimitant les zones, le bailleur ou son mandataire dépose la déclaration ou l'autorisation, éventuellement par voie électronique si cette possibilité est prévue, ou encore par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les arrêtés du 27 mars 2017 ont précisé le modèle de formulaires à utiliser (CERFA n°15651 et n°15652) et établi des notices explicatives.
Dans les deux cas, s'il est obligatoire, le dossier de diagnostic technique doit être joint à la demande.
En revanche, le moment où le dépôt s'effectue diffère :
  • déclaration de mise en location : il doit être effectué dans les 15 jours suivant la conclusion du bail,
  • autorisation de mise en location : le dépôt doit être préalable à celle-ci, car l'autorisation doit être jointe au bail.

Comment se déroule l'instruction de la demande ?

EGA : Si la demande est complète, seul un récépissé reprenant les informations de demande de mise en location est remis lors du dépôt. Il doit être transmis pour information au locataire par le propriétaire. Pour le cas où la demande est incomplète, un accusé listant les informations manquantes est remis au propriétaire, qui doit la compléter dans le mois, faute de quoi il sera contraint de déposer une nouvelle demande. L'autorité compétente ne peut pas s'opposer à la déclaration, elle peut seulement vérifier que le logement n'est pas interdit à l'habitation, et procéder à un éventuel signalement.
Concernant l'autorisation préalable, le demandeur peut être confronté à plusieurs hypothèses :
? une autorisation expresse reproduisant les informations de la demande lui est notifiée dans le mois du dépôt ;
? l'autorisation est tacite sans réponse de l'autorité compétente dans le délai d'un mois suivant le dépôt ;
? lorsque le logement risque de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique, une visite du logement peut être réalisée par le service d'hygiène et de sécurité, et l'autorisation peut être :
- assortie de réserves ou conditions,
- ou simplement refusée, lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, de péril, ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage d'habitation.
Le refus doit être motivé et préciser les travaux ou aménagements à réaliser pour se conformer aux exigences légales. Il est ensuite transmis à la CAF, CMSA, services fiscaux, au Comité responsable du PDALHPD, et inscrit à l'observatoire des logements indignes.

Quelles sont les sanctions encourues ?

EGA : L'absence de déclaration ou d'autorisation est sans effet sur le bail (protection du locataire), sauf preuve d'un préjudice particulier du locataire. Après avoir été alerté, le préfet peut demander au propriétaire de formuler ses observations dans le mois qui suit.
Ce dernier peut en profiter pour régulariser la situation et joindre
à sa réponse le récépissé de dépôt de sa demande. Le bailleur peut perdre le bénéfice du tiers payant des APL. En l'absence de réponse ou de régularisation dans le mois, le préfet peut prononcer une amende, proportionnée à la gravité des manquements, et au maximum de 5 000 €, sauf si un nouveau manquement à l'obligation d'autorisation est constaté dans les 3 ans, auquel cas, elle sera au maximum de 15 000 €.

De même, lorsque le bailleur met en location malgré un refus d'autorisation, il encourt une amende de 15 000 €. L'intégralité des sommes ainsi recueillies est versée à l'Agence Nationale de l'Habitat. Progressivement mis en place sur le territoire, ce dispositif, qui est sans incidence sur la qualification des logements, permettra de compléter les procédures coercitives déjà instaurées, en renforçant le contrôle administratif et la prévention. Reste à savoir si cette nouvelle formalité imposée au bailleur pourra rester gratuite, assurant ainsi un meilleur respect de son application. Le bilan semble plutôt positif dans les quelques communes girondines l'ayant déjà adopté, notamment Lesparre-Médoc, La Réole, Langon et Libourne. Il sera également rendu obligatoire dans le périmètre de la Communauté de Communes du Blayais à partir du 1er janvier 2020.

Propos recueillis le 19/12/19