Mon notaire m'a dit 

Bail 3 6 9
Avez-vous tiré le bon numéro ?

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 25/02/2020

Le bail commercial prend la forme d'un contrat de location pour des locaux destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Cet engagement entre le propriétaire du local et le locataire est indispensable pour l'exploitation du fonds. Découvrons ce statut très protecteur du locataire.

Peut-on demander le versement d'un pas-de-porte ?

Le locataire entrant peut en effet se voir réclamer un droit d'entrée dans le local, appelé aussi "pas-de-porte". Ce pas-de-porte représente une somme d'argent que le futur locataire aura à verser en plus du droit au bail. Son montant est en principe librement fixé par les parties et il est évalué en fonction de l'attractivité commerciale de l'emplacement des locaux. La clause comportant le versement d'un pas-de-porte doit être expressément insérée dans le bail. Pour être valable juridiquement, elle doit préciser :
  • le montant du pas-de-porte,
  • sa nature : est-ce un supplément de loyer ou une indemnité compensatrice ? Si le pas-de-porte est défini comme un supplément de loyer, le bailleur devra le déclarer dans ses revenus fonciers, alors que s'il est considéré comme une indemnité compensatrice, il ne sera pas imposé sur cette somme.
  • les conditions de paiement du pas-de-porte.
À préciser cependant que le pas-de-porte ne peut être réclamé que si le local était vacant.

De quelle durée est le bail commercial ?

Le bail commercial est communément appelé un "3 6 9". Il est obligatoirement d'une durée de 9 années. Cette durée n'est en réalité imposée qu'au bailleur, puisque ce dernier devra payer une indemnité d'éviction en cas de résiliation du bail commercial. Le locataire, de son côté, ne pourra envisager une résiliation que s'il respecte la période triennale. Il pourra ainsi résilier son bail tous les 3 ans. Avant 2014, le locataire pouvait renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale. La loi Pinel a supprimé cette possibilité, hormis certaines exceptions : baux de plus de 9 ans, baux consentis à usage exclusif de bureau ou encore baux portant sur des entrepôts logistiques indépendants.

Que devient le bail en cas de cession du fonds de commerce ?

Le droit au bail fait partie des éléments incorporels du fonds de commerce. Le locataire qui cède son fonds de commerce a le droit - qui est d'ordre public - de céder son bail à l'acquéreur du fonds. Il faut cependant lire le bail très attentivement, car il peut contenir des clauses susceptibles de restreindre le droit de céder. La clause la plus classique est celle qui exige l'intervention du bailleur à l'acte de cession. Il s'agit d'une sorte de "clause d'agrément". En cas de refus abusif du bailleur, le locataire pourra demander l'autorisation au juge.