Mon notaire m'a dit 

IMMOBILIER
Les avantages de la SCI familiale

Par Christophe Raffaillac |  Le 10/03/2020

Nombreux sont les détenteurs d'un patrimoine immobilier familial qui s'interrogent sur l'opportunité de constituer une société civile immobilière (SCI) en vue de favoriser la transmission de leurs biens ou de réaliser leur acquisition. Découvrons les bonnes raisons de posséder un bien à plusieurs dans ces conditions.

Si la SCI familiale, constituée entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ou des investisseurs non professionnels, présente indéniablement de nombreux avantages sur le plan civil, elle ne constitue pour autant pas un remède miracle. Elle doit être choisie à la condition de répondre à un besoin précis. Passons en revue les situations où elle présente tout son intérêt, notamment pour :
  • gérer une succession. L'apport de biens immobiliers à une SCI familiale constituée entre parents et enfants permet d'en faciliter la transmission et d'organiser la conservation et la gestion de ces biens au sein de la famille,  en évitant la lourdeur d'une indivision. En effet, contrairement au régime de l'indivision où les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité, dans une SCI les décisions relatives à la gestion et la disposition des biens sont prises à la majorité prévue dans les statuts. Des pouvoirs importants peuvent par ailleurs être confiés à un ou plusieurs héritiers désignés gérants de la société.
  • protéger son concubin ou partenaire pacsé. Si l'on veut protéger son concubin ou partenaire sans porter atteinte aux droits de ses héritiers, l'acquisition de la résidence principale en SCI est une solution efficace. Les clauses d'agrément insérées dans les statuts et les pouvoirs donnés aux concubins désignés gérants empêcheront les héritiers d'imposer leur volonté au survivant. D'autre part, en cas d'apports personnels différents lors de l'acquisition, la SCI, par la souplesse des apports en compte courant,  permettra de préserver les droits de l'apporteur plus efficacement que ne le ferait le régime figé de l'indivision.
  • gérer les biens d'un majeur protégé. Le majeur protégé ne pouvant agir seul, la SCI permet au parent nommé gérant, dans le cadre de statuts spécifiquement rédigés, d'accomplir tous les actes de gestion et de disposition relatifs aux biens, sans avoir à solliciter l'autorisation du tuteur ou du curateur.
  • ?sur le plan fiscal. La SCI familiale bénéficie d'un régime proche de celui accordé aux personnes physiques, tel que l'exonération de l'impôt de plus-value lorsque la société vend un bien lui appartenant, qui constitue également la résidence principale d'un de ses associés. Lorsque la société perçoit les revenus provenant des biens qu'elle met en location, les associés sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu à proportion de leurs droits dans le capital social. En cas de location de locaux nus, le résultat social imposable de la société est déterminé selon les règles applicables aux revenus fonciers. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination des revenus nets fonciers sont celles énumérées à l'article 31 du Code Général des Impôts. La particularité de la SCI familiale lui permet de louer des locaux nus pour une durée de trois ans, comme le ferait un particulier, alors que les baux d'habitation sont obligatoirement de six ans pour une SCI classique.
  • Locations meublées ou saisonnières incompatibles avec le statut de SCI familiale. Pour garder le statut de SCI familiale, les associés devront veiller à ne pas pratiquer de locations saisonnières ou, plus généralement, de locations meublées. Cette activité, fiscalement considérée comme commerciale, entraînera en effet  une requalification de la société en professionnelle et une imposition à l'impôt sur les sociétés.


Me Anne-Sophie ROLLAND-PIEGUE
Syndic de la Chambre des notaires du Finistère
Notaire à Brice-de-l'Odet