Habitat 

Emprunt immobilier
Quels changements liés au coronavirus ?

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 25/06/2020

Petit à petit, la crise sanitaire semble s'éloigner et la vie reprend presque son cours normal. Si votre projet immobilier peut être finalisé, une question demeure quant aux conditions de financement. Découvrons les précautions à prendre pour mettre toutes les chances de votre côté.

Composez avec la nouvelle donne

Dans le contexte économique que nous traversons, les conditions d'octroi des crédits immobiliers semblent se durcir. Les banques ont tendance à appliquer scrupuleusement les prescriptions formulées en fin d'année 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Celles-ci imposent notamment de respecter strictement la limite du taux d'endettement de 33 % et de ne pas accorder de crédits immobiliers sur des durées supérieures à 25 ans.
Dans ce contexte, les acquéreurs qui seront en mesure de prouver leur solvabilité, l'existence d'une épargne et des revenus réguliers, pourront bénéficier des conditions de financement les plus favorables. À l'inverse, les ménages plus modestes et les primo-accédants devront redoubler d'efforts pour espérer obtenir un prêt conforme à leurs attentes.

Des taux toujours bas malgré tout

Certes, la crise sanitaire a entraîné un léger frémissement à la hausse pour les taux par rapport à fin 2019/début 2020. Mais cette remontée ne doit pas être un frein à votre projet immobilier. Les taux demeurent très attractifs pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Les acquéreurs qui bénéficient d'un bon dossier peuvent espérer emprunter en moyenne à 1 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans ou 1,30 % sur 25 ans. D'où la tendance pour les spécialistes de recommander aux ménages - ayant différé leur projet en raison du confinement - d'entreprendre leurs démarches dès à présent.

Pensez à renégocier

Le confinement, et la pause qu'il a imposée à beaucoup d'entre nous, vous a permis de faire un point sur votre prêt immobilier et l'opportunité de le renégocier. Une pratique de plus en plus répandue compte tenu de la chute des taux ces derniers mois. Selon la Banque de France, le nombre des renégociations avoisinait les 30 % en février 2020. Pour les emprunteurs qui ont déjà réalisé leur acquisition et souhaitent renégocier leur prêt, ils devront toutefois vérifier que trois conditions essentielles sont réunies :
  • obtenir un écart de taux d'au moins 1 % par rapport au contrat initial,
  • se situer dans le premier tiers de la période de remboursement de son crédit,
  • devoir un capital d'au moins 70 000 euros pour que les effets de la renégociation soient vraiment significatifs.

Optez pour un report de mensualités

L'épidémie de Covid-19 a contraint certains ménages à suspendre leur activité professionnelle, notamment les professions libérales et les commerçants, avec pour conséquence une baisse de revenus. Pour ceux qui avaient déjà concrétisé leur projet d'accession à la propriété et souscrit un prêt immobilier, le remboursement des mensualités pouvait alors s'avérer compliqué et mettre leur budget en péril.
Pour répondre à ces difficultés totalement indépendantes de leur volonté, les établissements financiers proposent aux emprunteurs les plus fragiles un report total ou partiel de leurs mensualités.
Cette option - parfois prévue dans les contrats de prêts - a été largement préconisée par les pouvoirs publics qui ont souhaité la généraliser. Mais attention, cette "facilité de paiement" n'est pas sans conséquence sur le budget des emprunteurs. Cette mesure prolonge d'autant la durée totale du crédit immobilier, ce qui risque de coûter plus cher à l'emprunteur qui doit s'acquitter des intérêts. Par ailleurs, les cotisations d'assurance emprunteur doivent être remboursées durant cette période. Il faut donc bien peser le pour et le contre avant d'opter pour un report de remboursement.

Auscultez votre assurance emprunteur

Les assurances de prêt pèsent lourd dans le budget des emprunteurs. C'est le moment ou jamais de mettre à profit les facultés de résiliation offertes par la loi Lagarde de 2010, renforcée par la loi Hamon et l'amendement Bourquin. Grâce à ces textes, les emprunteurs peuvent désormais résilier leur contrat tout au long des douze premiers mois et à chaque date anniversaire, avec un préavis de 15 jours la première année et de 2 mois les suivantes. Pour cela, il faut envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception accompagné d'une attestation du nouvel assureur présentant des garanties au moins équivalentes.
Pour adapter ces mesures au contexte d'état d'urgence, une ordonnance de mars 2020 prévoit que les contrats d'assurance emprunteur qui pouvaient être résiliés entre le 12 mars et le 23 juin bénéficient d'un délai supplémentaire. Les emprunteurs peuvent résilier jusqu'au 23 août. Une aubaine pour les emprunteurs en raison des économies qu'elle représente sur le coût du crédit.

À savoir

Les cas de chômage partiel pendant le confinement devraient avoir peu d'incidences sur les refus de prêt. En particulier si l'employeur a complété la rémunération. Dans le cas contraire, la banque pourra exiger un effort supplémentaire au niveau de l'apport personnel.