Patrimoine 

Immobilier locatif
7 pistes pour booster la rentabilité !

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 21/07/2020

Si la rentabilité reste un critère important dans le choix d'un logement locatif, il existe toujours quelques pistes à explorer pour l'améliorer. Découvrons quelques solutions pour faire baisser les charges de fonctionnement et le coût du crédit.

1re piste Faites les travaux qui s'imposent

Un logement bien entretenu et confortable se loue plus facilement. Il n'y a pas de secret. Alors ne remettez pas au lendemain les petits travaux de réparation ou d'amélioration (peinture, robinet qui fuit…) ou les travaux de rénovation plus importants (cuisine équipée, isolation…).Vous serez gagnant financièrement car un logement bien entretenu coûte moins cher au quotidien et en réparations courantes.

2e piste Surveillez vos dépenses de chauffage

Visez l'excellence et ne vous contentez pas d'un D ou un E sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui apparaîtra sur votre annonce de location. Un logement énergivore risque de faire fuir les locataires potentiels qui auront peur pour leurs factures et leur confort.  N'hésitez pas à prévoir de changer votre mode de chauffage ou/et de remplacer les fenêtres.

3e piste Renégociez votre prêt et vos assurances

C'est le moment ou jamais pour vous pencher sur ces deux postes qui pèsent lourd dans votre budget. Les taux d'intérêt sont au plus bas. Alors prenez rendez-vous chez votre banquier pour renégocier votre prêt et obtenir des mensualités moins élevées. Jetez aussi un oeil sur vos contrats d'assurance. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence et à renégocier vos cotisations. Et si vous trouvez une offre plus intéressante ailleurs, n'hésitez pas !

Évitez les loyers impayés

- demandez la caution d'un proche du locataire
- souscrivez une assurance loyers impayés
- faite jouer la garantie Visale. Ce dispositif de cautionnement gratuit, financé par Action Logement, prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives pendant la durée du bail et ses renouvellements dans la limite de 36 mois sur toute la durée d'occupation du locataire
- signez un bail notarié. Si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire pourra s'adresser directement à un huissier pour mettre en oeuvre une saisie, sans autorisation judiciaire préalable.

4e piste Participez aux décisions de la copropriété

En copropriété, toutes les décisions importantes (budget, travaux, évolution des charges…) sont prises lors des assemblées générales. Souvent boudées par les copropriétaires, ces réunions sont pourtant cruciales compte tenu des questions qui y sont abordées. Il est donc important d'y assister afin d'être impliqué dans la vie de l'immeuble, prendre part aux décisions qui seront votées, surveiller l'évolution des charges qui,  si elles deviennent trop importantes, risquent de faire fuir les locataires. Être partie prenante dans les décisions sur les gros travaux permet aussi d'entretenir et de valoriser votre patrimoine immobilier.

5e piste Révisez le loyer

Chaque année, vous pouvez revaloriser le prix de votre location en vous basant sur l'indice de référence des loyers (indice). Bien que limitée, cette augmentation pourra servir à couvrir les hausses de charges et maintenir votre rendement. Renseignez-vous cependant pour savoir si vous êtes concerné par l'encadrement des loyers si votre location est en zone tendue. Vous ne pourrez peut-être pas faire ce que vous voulez.

6e piste Optez pour la location meublée

En louant en meublé, vous pouvez envisager un loyer plus élevé que dans le cas d'une location nue. Même si cela présente plus de contraintes, la demande reste forte et la fiscalité est particulièrement avantageuse. En optant pour la déclaration au réel, vous pourrez créer un déficit foncier et déduire certaines de vos dépenses (travaux, assurances, intérêts d'emprunt…).

7e piste Pensez à la colocation

La colocation n'est pas votre première intention… et pourtant ! Les étudiants et les jeunes actifs sont très demandeurs de cette formule de logement. Avantage : il y a très peu (voire aucune) de période de vacance locative, et financièrement vous serez gagnant. Un appartement en colocation peut se louer légèrement plus cher qu'en location standard. Vous limiterez aussi les risques d'impayés de loyers par le jeu de la clause de solidarité, vous permettant de vous retourner vers tous les colocataires en cas de souci.