Interview 

La pratique notariale à l'épreuve des plateformes électroniques de réservation

Par Christophe Raffaillac |  Le 01/09/2020

Après de nombreuses semaines de confinement, les touristes vont se ruer sur les locations de courtes durées. Ces séjours, le temps d'un week-end plus ou moins long, sont dus à l'expansion des plateformes électroniques de réservation. Cela a contraint les pouvoirs publics à adopter de nouvelles règles.

La dernière en date, la loi ELAN, durcit les conditions applicables à ces locations de courtes durées. Le notaire, spécialiste du droit immobilier, sera le premier concerné. Il sera sollicité tant au niveau de son devoir de conseil que dans la rédaction des actes de vente qu'il reçoit.

Qu'est-ce qu'une location meublée de tourisme ?:

L'alinéa 1er de l'article L. 324-1-1 du Code de tourisme définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
La qualification de meublé oblige :
  • à ce que le logement soit pourvu de meubles, de lits, d'appareils de cuisson et de conservation des aliments ;
  • à ce que l'accès au bien loué soit réservé uniquement au locataire. Exit donc les halls de réception, les services et équipements mis à la disposition des occupants ;
  • à ce qu'un même locataire n'y séjourne pas plus de 90 jours d'affilée par an.

Quelle autorisation doit être obtenue par le propriétaire loueur en meublé ?

Le rôle du notaire sera ici de sécuriser le projet du propriétaire-bailleur en interrogeant tant les règles d'urbanisme que celles de la copropriété.
1°) En matière d'urbanisme, devront être effectuées les démarches suivantes :
  • Dépôt auprès de la mairie, sauf à ce que le bien loué constitue la résidence principale du propriétaire-bailleur, de la déclaration prévue par l'article L 324-1-1, II nouveau du Code de tourisme à effectuer sur l'imprimé Cerfa n° 14004*3. L'absence de ce dépôt sera sanctionnée par une amende de 450 euros maximum.
  • Obtention, mais uniquement dans certaines villes, d'une autorisation préalable de changement d'usage (CCH, art. L. 631-7), en cas de passage de l'habitation principale à une habitation meublée de courte durée. L'absence d'obtention de cette autorisation peut être sanctionnée d'une part par une amende de 50 000 euros par logement accompagnée d'une astreinte de 1 000 euros par mètre carré et par jour de retard jusqu'à régularisation, et d'autre part par une sanction pénale. L'article L 631-7 considérant même comme nuls les baux ainsi conclus en violation de cette obligation.
  • Télédéclaration (article L. 324-1-1 III du Code de tourisme), dans les communes ayant décidé que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation était soumis à autorisation préalable. Cette formalité est rendue obligatoire, que la location porte sur la résidence principale ou secondaire du loueur et entraine l'attribution d'un numéro d'enregistrement devant figurer sur l'annonce de location publiée en ligne.
  • Et enfin, pour les propriétaires-bailleurs qui loueraient en location meublée leur résidence principale, et l'ayant déclarée comme indiqué ci-dessus, la loi ELAN les oblige à ne pas louer leur bien plus de 120 jours par an. L'absence de numéro d'enregistrement expose le propriétaire à une amende de 5 000 euros et la location pour une durée supérieure à 120 jours à une amende de 10 000 euros. Le Code de tourisme prévoit également des sanctions à l'encontre des plateformes de réservation pour le cas où elles ne procèderaient pas à un comptage du nombre de jours de location.
2°) En matière de copropriété, il conviendra que le notaire vérifie si le règlement de copropriété comporte ou non une clause d'habitation dite bourgeoise, cette clause étant compatible avec une location en meublé longue durée (location étudiante), mais contraire à la location en meublé courte durée. La jurisprudence, de plus en plus abondante, va régulièrement dans le sens des copropriétaires souhaitant interdire cette activité. Désormais, les locations de meublés de tourisme demeurent illicites tant en présence d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive que d'un usage mixte habitation/professionnel. Pour y remédier, le propriétaire-bailleur devra solliciter la modification du règlement de copropriété afin que l'usage de l'immeuble soit à usage commercial ou bien autorise expressément ce type de locations.

Technique sociétaire et location en meublé, une bonne idée. Mais sous quelle forme ?

À la question, est-il opportun de constituer une société pour acquérir un immeuble destiné à la location, la réponse est positive. Néanmoins, pas n'importe laquelle et les enjeux sont immenses. Là encore, le rôle du notaire sera primordial.
  • La SCI est à proscrire, puisque son objet obligatoirement civil s'oppose à l'exercice d'une activité commerciale. Si la SCI se livrait à cette activité, elle serait fiscalement considérée comme ayant un objet commercial, et perdrait ainsi sa transparence fiscale et donc redevable de l'impôt sur les sociétés.
  • La SARL de famille présente l'intérêt tant civil de limiter la responsabilité des associés que fiscal puisque celle-ci pourra opter pour le régime de l'impôt sur le revenu. Sans compter le fait qu'en cas de cession de l'immeuble loué, la plus-value sera soumise au régime des plus-values immobilières et non à celui des plus-values professionnelles. Il est donc recommandé d'être vigilant quant au projet envisagé par un loueur en meublé courte durée, afin de lui garantir l'exploitation pérenne de son bien.

Maître Julien LEMAIRE
Notaire à Libourne