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Peu de bruit mais ça bouge dans les diagnostics !

Par Christophe Raffaillac |  Le 01/09/2020

Avec une check list allant du sol au plafond, les diagnostics immobiliers s'élargissent pour inspecter l'environnement du bien. Les risques de mouvement de terrain et d'exposition au bruit viennent compléter le dossier remis à l'acquéreur.

Difficile pour le vendeur de faire la sourde oreille ou de rester de marbre face aux inconvénients qui peuvent affecter son bien ! Le DDT - dossier de diagnostics techniques, nécessaire lors de la signature du compromis de vente, vient renforcer l'information de l'acquéreur. Ce dernier y trouvera un diagnostic géotechnique obligatoire depuis le 1er janvier 2020 et une nouvelle information sur l'exposition au bruit exigée depuis le 1er juin. Deux points de contrôle qui portent sur la qualité environnementale du bien. Ils démontrent que les transactions s'entourent d'un maximum d'informations pour éviter les déceptions aux futurs propriétaires. De nouvelles obligations de nature à mieux répondre également au devoir d'information auquel acquéreur et vendeur se voient soumis depuis la réforme du droit des contrats. De là à dire que les transactions immobilières s'entourent de toutes les mesures barrières, il n'y a qu'un pas !

Diagnostic géotechnique Fini les colosses aux pieds d'argile !

Quelle longévité pour la maison si le terrain où elle repose laisse apparaître des signes de faiblesse ! Une vraie question qui se pose encore plus couramment du fait du réchauffement climatique. Avec la sécheresse et la réhydratation des sols, de plus en plus de mouvements de terrain produisent un "gonflement et retrait des argiles". D'où l'arrivée, en décembre dernier, du nouveau diagnostic "étude géotechnique" prévu par les articles L 112-20 et suivants et R 112-5 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Pratiquée auparavant dans les zones à risque, cette étude se voit désormais généralisée. Cependant, elle se traduit par le découpage du territoire en 4 zones d'exposition : forte, moyenne, faible et sans objet. Seuls les terrains situés dans des zones à risque fort et moyen sont concernés par l'étude géotechnique.
En cas de vente d'un terrain à bâtir, cette étude géotechnique (appelée étude préalable) doit être annexée au compromis, et à défaut d'avant-contrat, à la vente définitive. Ce rapport doit également être établi par le propriétaire d'un bien en cas de nouvelle construction ou de travaux sur un bien déjà bâti, qu'importe sa date de construction initiale. Pour qu'ils soient soumis au nouveau diagnostic, ces travaux doivent porter sur l'un des éléments suivants :
  •  les fondations ou la structure du bâtiment ;
  •  l'écoulement des eaux ;
  • les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent.
Si cette étude doit s'accompagner de prescriptions de construction spécifiques, permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain, le contenu va faire l'objet d'arrêtés à venir.

Pourquoi un devoir d'information ?

Une réforme de 2016 officialise le devoir d'information dans le Code civil. Désormais, les co-contractants ont un devoir réciproque d'échanger sur leur projet. Ce n'est pas seulement le vendeur qui doit délivrer des informations quant au bien vendu, l'acquéreur de son côté se doit de rechercher les éléments facilement accessibles. D'autant plus s'il s'agit de caractéristiques qui revêtent une grande importance à ses yeux. Par exemple, un acquéreur qui projette de faire un élevage de chiens doit en faire état à son vendeur pour que celui-ci ait toutes les informations utiles.

Information sur le bruit Ça plane pour moi…

Un havre de paix en apparence dont la quiétude se voit perturbée par des nuisances sonores provenant d'un aéroport, d'une route, d'une voie ferrée… Pour éviter ce genre de déconvenue, une information sur l'exposition des biens immobiliers au bruit doit être intégrée au dossier de diagnostic technique depuis le 1er juin. À terme, elle viendra compléter l'état des risques et pollutions (ERP).
Ce nouveau rapport découle de la loi d'orientation des mobilités du 24 décembre 2019 qui vise à repérer les biens exposés au bruit. L'article L.112-11 du Code de l'urbanisme prévoit donc que toute vente ou location d'un bâtiment à usage d'habitation ou à usage mixte, professionnel et habitation, doit faire l'objet d'un document informatif auprès de l'acquéreur et du locataire.
Ce nouveau document d'information vient s'annexer au contrat de location, à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. S'il revêt une valeur indicative, en cas d'absence, l'acquéreur ou le locataire pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.