Patrimoine 

Le pari de l'achat en viager

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 01/09/2020

Annabelle et Sébastien sont propriétaires de leur résidence principale et ont réussi à mettre un peu d'argent de côté. Ils aimeraient bien investir dans l'immobilier. Leur voisine Simone, 75 ans et sans enfant, leur a proposé d'acheter sa maison en viager. Séduits par ce projet, ils ont besoin de conseils pour se décider. Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, répond à leurs interrogations.

Annabelle Quels sont les avantages de l'achat en viager ?

Stéphanie Swiklinski : L'achat en viager permet d'acheter un bien ou de constituer un patrimoine immobilier à des conditions fiscales et financières intéressantes. En acceptant la proposition de votre voisine, vous pourriez acheter en viager dit "occupé". Elle pourra vivre dans sa maison sans changer ses habitudes, jusqu'à son départ en maison de retraite ou son décès. Cela équivaut à investir dans l'immobilier locatif sans les problèmes liés à la gestion. C'est un "bon plan" car il n'est pas nécessaire de trouver un locataire et la rentabilité apparaît satisfaisante. Selon les professionnels, l'investissement offre un des meilleurs couples risque/rentabilité. Elle atteint en moyenne 7 à 9 % annuels sur une longue période.

Sébastien Que doit-on payer exactement ?

Stéphanie Swiklinski : Lors d'un achat en viager, vous devrez payer comptant une somme appelée "bouquet" le jour de la signature de l'acte authentique chez votre notaire. Les banques ont des réticences à financer ce type d'acquisition. Il est donc préférable de détenir quelques liquidités, comme dans votre cas, pour payer le bouquet de départ. Ensuite, vous aurez à verser au vendeur une rente viagère, tout au long de sa vie.

Annabelle Comment calcule-t-on le montant de la rente ?

Stéphanie Swiklinski : Le montant du bouquet sera à déterminer librement entre vous et votre voisine Simone. L'âge du vendeur, le crédit-rentier, a évidemment son importance. Plus il sera jeune et plus le capital à verser sera conséquent. En général, le bouquet ne doit pas dépasser 40 % de la valeur totale estimée du bien immobilier. La rente sera ensuite déterminée selon que le viager est libre ou occupé. Vous aurez ainsi la possibilité de bénéficier d'une décote sur le prix d'achat si vous optez pour un viager occupé. Il existe des barèmes viagers permettant de faire le calcul. Il serait cependant plus sage de prendre rendez-vous chez votre notaire, accompagné de Simone, pour convenir de toutes les modalités financières.

Sébastien Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur juste après l'achat ?

Stéphanie Swiklinski : La spécificité du viager repose sur son caractère aléatoire. Le contrat de vente sera annulé si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la date de l'acte, à condition qu'il soit atteint d'une maladie le jour de la vente. Dans ce cas de figure, une absence d'aléa est présumée et la nullité de l'acte pourra être prononcée. Attention, ce principe étant d'ordre public, on ne peut y déroger.