Interview 

IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE

Par Christophe Raffaillac |  Le 18/09/2020

La loi de finances du 30 décembre 2017 (pour 2018) a supprimé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et a remplacé ce dispositif par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), applicable depuis le 1er janvier 2018. Alors qu'aujourd'hui, dans le contexte de crise économique faisant suite à la crise sanitaire, quelques-uns se demandent si le rétablissement de l'ISF serait bénéfique, il semble intéressant de rappeler les principes généraux du dispositif fiscal, avant de s'attacher à quelques points particuliers.

Les personnes imposées à l'IFI

Cet impôt est dû par les personnes physiques, domiciliées en France ou hors de France, dont la valeur nette du patrimoine imposable, majoré de celui de leur conjoint, partenaire lié par un PACS ou concubin notoire, et de celui des enfants mineurs dont ils ont l'un ou l'autre l'administration légale des biens est, au 1er janvier de l'année d'imposition, supérieure à 1 300 000 €.

Comment déclarer l'IFI

visuel dossier
La déclaration du patrimoine appelée « déclaration IFI » est incluse dans le corps de la déclaration annuelle de revenus. Lorsque le patrimoine est au moins égal à 1 300  000 €, il est taxé selon le barème progressif ci-dessous

L'impôt est calculé sur l'ensemble de la valeur nette taxable du patrimoine et non sur la seule fraction de la valeur supérieure au seuil d'imposition.

L'assiette de l'IFI

L'article 964 du Code général des impôts (CGI) prévoit que l'assiette de l'IFI se compose de la valeur nette de l'ensemble des biens, droits immobiliers et titres représentatifs de ces droits et biens appartenant au contribuable. Il s'agit donc des :
  • immeubles non bâtis : terres agricoles, bois et forêts, landes, terrains à bâtir ;
  • immeubles bâtis quelle que soit l'affectation (habitation ou professionnelle) ;
  • immeubles en cours de construction ;
  • droits réels immobiliers : usufruit, droit d'usage et d'habitation, droit du preneur d'un bail à construction.
Ces actifs servent de base à l'impôt, sauf si la loi les exonère en tant qu'élément du patrimoine professionnel. En effet, l'article 975 1 du CGI exonère les biens ou droits immobiliers et les parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces éléments sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes composant le foyer fiscal.

Valeur nette et déduction des dettes

L'article 974 1 du CGI retient pour principe que seules sont déductibles les dettes afférentes aux actifs imposables du redevable. Il énumère cinq catégories de dépenses susceptibles de créer des dettes déductibles, lorsque ces dépenses restent à régler ou ont été financées par emprunt. Il y a un plafonnement du montant des dettes déductibles globalement par les titulaires d'un patrimoine immobilier supérieure à 5 000 000 €. Les dépenses concernées sont :
  • les dettes afférentes aux dépenses d'acquisition des biens et droits immobiliers : emprunts, frais d'actes, droits de mutation à titre onéreux, droits de mutation à titre gratuit, droits de partage, commissions d'agence, etc.
  • les dettes afférentes aux dépenses de réparation et d'entretien,
  • les dettes afférentes aux dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
  • les dettes afférentes aux impositions dues à raison des propriétés : taxe foncière et taxe sur les logements vacants,
  • les dettes afférentes aux dépenses d'acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables.

IFI et démembrement de propriété

Lorsque la propriété d'un bien fait l'objet d'un démembrement entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l'instauration de l'IFI a modifié les règles. En effet, le nu-propriétaire n'était pas taxé sous l'empire de l'ISF, le législateur n'entendant frapper de l'impôt que la détention d'un patrimoine immobilier. Seul l'usufruitier payait l'impôt en déclarant la valeur du bien immobilier en pleine propriété dans son patrimoine. Depuis le 1er janvier 2018, l'article 968 du CGI dispose que les biens grevés d'un usufruit d'origine légale sont comptabilisés dans le patrimoine de l'usufruitier et du nu-propriétaire dans les proportions fixées par l'article 669 du CGI (valeur de l'usufruit calculée selon un barème prenant en compte l'âge de l'usufruitier).
Le conjoint survivant d'une personne décédée bénéficiaire de l'usufruit légal de la succession de son époux en vertu de l'article 757 du Code civil sera taxé de même que l'héritier qui en recueille la nue-propriété. A contrario dans le cadre d'un démembrement de propriété d'origine conventionnelle (testament, donation, donation entre époux) l'usufruitier sera toujours le seul redevable de l'IFI taxé sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Si le conjoint survivant, bénéficiaire d'une donation entre époux, opte pour l'usufruit conventionnel, l'héritier nu-propriétaire ne sera pas taxé.

L'évaluation de la résidence principale

Un abattement forfaitaire de 30 % est effectué sur la valeur vénale de l'immeuble lorsqu'il est occupé au 1er janvier à titre de résidence principale par son propriétaire (article 973 1 alinéa 2). L'abattement de 30 % s'étend aux parts de sociétés dotées de la transparence fiscale (SCI) dont l'associé occupe à titre de résidence principale l'immeuble social. Les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d'un abattement légal de 30 %, sont déductibles à concurrence de leur montant total sans toutefois pouvoir excéder la valeur imposable de la résidence principale soit 70 % de la valeur vénale réelle.
Le logement occupé à titre de résidence principale qui est compris, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l'usufruitier en application de la règle posée par l'article 968 du CGI, bénéficie de l'abattement de 30 %. Si la valeur de l'immeuble est comprise dans le patrimoine de l'usufruitier et du nu-propriétaire, l'abattement de 30 % est applicable à celui qui l'occupe.

Maître Florence Mirande-Iriberry Notaire à Bordeaux