Mon projet 

Rachat de soulte
Le prix à payer pour rester chez soi

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 18/09/2020

En cas de séparation, les biens en indivision ouvrent souvent la porte à bien des problèmes. L'ex conjoint peut souhaiter conserver le logement commun et en devenir seul propriétaire. Le rachat de soulte constitue la solution juridique pour répondre à cette attente.

À quoi sert une soulte ?

Quand on est en couple (marié, pacsé ou en concubinage) et que l'on achète en commun la résidence de la famille, celle-ci est souvent soumise au régime de l'indivision. Le droit de propriété de chacun sur l'immeuble est en fonction de sa contribution financière lors de l'achat : 50/50, 40/60... En cas de séparation, il est possible de vendre le bien et de se partager ensuite le prix de vente. Cependant, il arrive que l'un des conjoints souhaite conserver l'immeuble. Pour ce faire, il devra racheter la part de l'autre. Cette opération financière est appelée un rachat de soulte. Le montant de la soulte correspond alors à la valeur de la part de rachat de la maison.

Comment se calcule la soulte ?

Le calcul du rachat de soulte est variable en fonction du bien immobilier en indivision et dans le cadre d'une séparation, le régime matrimonial doit aussi être pris en compte. Il convient dans un premier temps de faire estimer le bien immobilier par un professionnel. Vous pouvez aussi procéder à l'amiable mais la valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde. En cas de séparation, ce n'est pas la peine de "mettre de l'huile sur le feu" ! Ainsi, le recours à un expert immobilier neutre et indépendant peut se révéler judicieux. Cette opération de rachat de soulte, à la fois immobilière et financière, est un acte notarié. Vous devrez donc prendre rendez-vous chez votre notaire pour tout mettre en place. La détermination de la soulte va varier, selon que vous avez ou non un prêt en cours (qui aurait été contracté pour l'achat du bien). Votre banque doit alors vous fournir le tableau d'amortissement pour connaître le capital restant dû sur le prêt. Vous avez alors tous les éléments pour calculer le montant de la soulte à verser afin de devenir seul propriétaire.
La formule est la suivante : montant de la soulte = (valeur de la maison / 2) - (montant du capital restant dû sur le prêt / 2)

Et les frais ?

Le rachat de soulte est un acte notarié. Les frais d'acte seront pris en charge par les deux anciens conjoints. Il est soumis au droit de partage calculé sur la valeur nette du bien et l'acte sera publié au service de la publicité foncière.

Cas pratique

M. André et Mme Bernard se séparent. Ils sont propriétaires d'une maison leur appartenant moitié chacun (50/50). Le bien a été estimé 300 000 €. À l'époque, ils avaient contracté un prêt pour l'achat de ce bien. Aujourd'hui, le solde restant dû sur le prêt est de 150 000 €. Mme Bernard veut conserver le bien immobilier. Elle devra donc verser une soulte à M. André.
Moité de la valeur du bien : 300 000 / 2 = 150 000 €
À déduire la moitié du solde du prêt : 150 000 / 2 = 75 000 €
Montant de la soulte : 150 000 - 75 000 = 75 000 €
Mme Bernard devra verser à M. André une soulte de 75 000 €. Elle devra par ailleurs continuer à rembourser seule le prêt. De son côté, M. André devra demander sa désolidarisation sur le prêt à la banque pour ne pas être poursuivi si Mme Bernard ne rembourse pas les échéances. Il est possible d'emprunter auprès de sa banque pour financer le rachat de soulte.