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Bien en viager
Vendez et profitez !

Par Christophe Raffaillac |  Le 22/09/2020

Pour améliorer le quotidien, éviter la gestion d'un bien ou encore disposer d'un capital certain, le viager se veut le véritable couteau suisse de l'immobilier. Michel Artaz explique les nombreuses configurations à envisager pour s'offrir un bel avenir !

Le principe du viager, basé sur la durée de vie aléatoire du vendeur, peut laisser planer quelques craintes… Mais avec toute la souplesse qui caractérise cette vente, il n'y a aucune raison de laisser s'installer le doute. Bien des propriétaires trouveront dans cette transaction de multiples satisfactions, comme en témoigne Michel Artaz, fondateur de l'Institut privé du viager.

Pourquoi est-il opportun de vendre en viager ?

M. ARTAZ : avec l'allongement de l'espérance de vie, beaucoup de Français aspirent à rester dans leur logement le plus longtemps possible. D'où l'intérêt de songer au viager qui présente bien des avantages au plan financier et immobilier. Pour s'assurer que cette opération apparaisse comme la bonne solution, il convient de consulter son notaire.

En quoi consiste une vente viagère ?

M. ARTAZ : que le logement soit habité par vous-même ou par une personne qui serait votre locataire, le viager permet de vendre en touchant un capital, encore appelé bouquet, et en percevant une rente. Deux formules qui nous permettent de distinguer le viager libre et occupé.

Comment fonctionne la vente en viager libre ?

M. ARTAZ : prenons le cas d'un appartement locatif que vous envisagez de vendre. Cela vous permet de recevoir une somme d'argent au comptant, le bouquet. Un capital qui peut être utilisé pour améliorer le quotidien ou donné à ses enfants ou petits-enfants. S'ajoute le versement d'une rente mensuelle, réversible au profit de votre conjoint. Avantage de cette formule : elle évite de s'occuper de la gestion du bien et d'effectuer des travaux d'entretien tout en procurant un revenu indexé sur le coût de la vie avec une imposition plus légère. Comme l'argent mis sur des placements sécurisés ne rapporte que 1 % environ, le viager offre une meilleure rentabilité. Précaution à prendre toutefois : il faut être en bonne santé et avoir l'espoir d'une belle longévité !

Quelle est la différence avec le viager occupé ?

M. ARTAZ : dans ce cas, vous occupez votre logement et ne changez rien à vos habitudes de vie, mais vous percevez des sommes plus modestes qu'avec un viager libre. Aux côtés du viager traditionnel, qui comprend un bouquet et une rente, nous observons le développement de ventes avec paiement au comptant. Il n'y a pas de rente viagère à payer pendant la période d'occupation du bien. Compte tenu de l'augmentation de l'espérance de vie, cela évite à l'acheteur de prendre le risque de payer une rente sur une durée qui peut être très longue ! Cette forme de vente au comptant peut correspondre à celle où un descendant se porte acquéreur d'un bien sans le risque du paiement d'une rente viagère par un proche, ce qui n'est pas très sain ! Il faut vérifier avec le notaire qu'elle est envisageable tant sur le plan juridique que fiscal pour éviter toute contestation avec les héritiers ou l'administration fiscale, car cette opération pourrait être assimilée à une donation.

Quels sont les avantages pour le couple ?

M. ARTAZ : dans la mesure où il s'agit d'une rente réversible, celle-ci profite au conjoint en cas de décès. La rente sera alors plus modeste. Le viager apparaît comme un bon moyen de percevoir un revenu complémentaire à un moment où les reversions pourraient être grignotées avec la réforme des retraites à venir…

Quelles précautions faut-il prendre avant de vendre ?

M. ARTAZ : attention au choix de l'acquéreur pour s'assurer du bon paiement de la rente. C'est pour cela qu'il convient de faire part de ce projet à son notaire pour en définir les modalités ou s'adresser à l'Institut privé du viager : Dans tous les cas, cette opération ne doit pas être effectuée entre particuliers : le plus fort pouvant l'emporter sur le plus faible ! De plus, elle est trop complexe : les modalités, les calculs doivent impérativement être définis avec un professionnel habitué à ce type d'opérations.
Votre notaire vous sera utile !

Pouvez-vous nous donner un exemple ?

M. ARTAZ : Prenons un appartement d'une valeur de 150 000 € et une espérance de vie de 15 ans du vendeur à titre d'exemple :
  • pour un viager libre =  bouquet de 30 000 € et une rente de 682 € par mois indexés ;
  • pour un bien occupé = sa valeur s'élèvera à 83 000 € pour un paiement au comptant ou un bouquet de 30 000 € et une rente de 400 € par mois indexés. Prenez en considération que vous ne supportez plus que les charges locatives.

Votre conseil d'expert ?

Bouquet et rente constituent une bonne formule si l'espérance de vie est au rendez-vous. Sinon, il vaut mieux préférer percevoir une seule fois le montant au comptant de la valeur occupée du bien. Cela représente une somme plus importante. N'oubliez pas de fixer un complément de prix sous la forme d'une rente viagère en cas de départ anticipé. Elle doit représenter environ 40 % de la valeur locative du bien pour aider à financer son entrée en maison de retraite. Il s'agit d'un engagement d'une telle importance qu'il faut impérativement consulter son notaire.

Propos recueillis par C. Raffaillac 09/2020

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