Habitat 

Acquisition ou construction ?
La réponse en 5 critères clés

Par Christophe Raffaillac |  Le 13/10/2020

Avec des projets immobiliers qui fleurissent chez de nombreux Français, une question revient souvent : faut-il opter pour une acquisition ou une construction ? Au-delà des sensibilités, la réponse se trouve aussi dans les opportunités que réserve le marché.

Très recherchés avant l'épisode de confinement, les biens immobiliers se voient encore plus prisés quelques mois après. Les Français placent le logement au cœur de leurs priorités pour disposer d'un lieu de vie agréable et investir sur un marché profitable. Depuis les 5 dernières années, la pierre s'illustre pour sa belle valorisation, avec une croissance à deux chiffres de l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens, +11,8 % en province. Un engouement qui se traduit par un manque évident de biens immobiliers, notamment dans les grandes agglomérations. Dans ces conditions, ne vaut-il pas mieux se lancer dans un projet de construction plutôt que de réaliser une acquisition. Il convient de prendre quelques critères en considération au moment de faire son choix.

1. LOCALITÉ

Trouvez le bon emplacement
Qu'il s'agisse d'un projet dans l'immobilier neuf ou ancien, le succès repose sur le choix de l'emplacement. Ce qui suppose de trouver le bien ou le terrain idéalement situé. Quels paramètres faut-il prendre en compte pour s'assurer que le bien profite de nombreuses commodités et jouit d'une belle cote sur le marché ?
Déjà construits, les logements anciens profitent souvent des meilleurs emplacements. Ce qui les situe dans les ceintures des villes et leurs proches périphéries. Ce qui n'empêche pas non plus de les trouver dans les secteurs plus ruraux et de profiter de vastes terrains.
En matière de construction individuelle, les options se réduisent quelque peu lorsque l'on souhaite habiter en ville. Rare, le foncier se fait payer le prix fort et les parcelles sont réduites à leur portion congrue, environ 300 m2. Pour disposer de plus d'espace, il faut s'éloigner jusque dans la deuxième couronne, à environ 20 km de grandes villes comme Bordeaux, Reims, Rennes, Rouen… Pour répondre au besoin de logement, des lotissements voient le jour, de même que des terrains en secteur diffus (non lotis) se trouvent sur le marché.
Tout projet nécessite de privilégier la qualité de l'emplacement, à proximité d'une ville, proche des axes routiers ou transports en commun, près des collèges et lycées, éloigné des nuisances sonores, bien alimenté en débit internet…
Autant d'atouts qui participent à un bon agrément au quotidien et donnent de la valeur au bien.

Avantage : ACQUISITION

Les critères de choix d'un bien immobilier restent très personnels. Il semblerait que les meilleurs emplacements profitent plus généralement à l'immobilier l'ancien. Les logements neufs venant s'implanter là où le foncier reste disponible.

2. DÉLAIS

Évaluez le temps souhaité
Voilà un élément qui conditionne la nature de votre projet. Selon que vous disposez de quelques jours ou de plusieurs mois, la réponse se trouve dans l'ancien ou dans le neuf. Délais de construction obligent, un maison neuve nécessite 10 à 12 mois de travaux avant d'être livrée. Pour une acquisition, 90 jours suffisent en moyenne, le temps de signer l'acte et de disposer des clés.
Il convient toutefois de nuancer le propos car une maison déjà construite nécessite bien souvent des travaux de rénovation. Si cela n'empêche pas d'occuper le logement, cela reste compliqué d'en profiter pleinement.
Quant au neuf, s'il peut être habité à la remise des clés, attention aux aménagements extérieurs qui réclament de se retrousser les manches et d'engager quelques frais… Enfin, n'oublions pas que « le temps c'est de l'argent ». En attendant que votre maison neuve se construise, vous devrez peut-être payer un loyer et commencer à rembourser votre prêt. Étudiez toutes les solutions, comme les intérêts intercalaires, différé total ou partiel de mensualités pour ne pas trop déséquilibrer votre budget le temps que votre nouvelle maison voie le jour.

Avantage : ACQUISITION

Si le délai de construction d'une maison neuve reste bien maîtrisé par les constructeurs, il atteint souvent 12 mois. Ce qui dépasse largement le temps nécessaire à une acquisition.

3. HABITABILITÉ

Listez les besoins clés !
Priorité à la créativité avec le neuf puisque l'architecte ou le maître d'œuvre part d'une feuille blanche. Pour autant, les maisons anciennes ne manquent pas de charme avec leurs matériaux nobles.
La perspective de concevoir sa maison sur mesure en séduit plus d'un. Cela suppose de se projeter pour que le bien offre toutes les qualités attendues. Surtout en ce qui concerne les volumes. Il importe de prévoir l'espace nécessaire dans les pièces à vivre. De même, l'implantation doit être prise en considération en fonction du dénivelé. Il peut en résulter un encaissement pas toujours aisé à appréhender… Par ailleurs, le neuf répond aussi à des règles d'urbanisme et des contraintes budgétaires qui empêchent d'avoir autant de latitude que souhaité.
À l'inverse, l'ancien séduit pour son « effet coup de coeur ». Il peut envoûter pour ses qualités architecturales, ses belles prestations et tout le charme qu'il opère.
Dans tous les cas, il importe de fixer ses principaux critères de recherche tout en restant assez souple pour ne pas se fermer de portes. Et penser qu'un projet immobilier ne doit pas se faire dans la précipitation !

Égalité : ACQUISITION/CONSTRUCTION

La personnalisation de son projet reste un atout clé du neuf. L'ancien lui oppose des prestations clés en main avec la possibilité d'habiter très rapidement le bien.

4. BUDGET

Ne partez pas à l'aventure
Au prix d'acquisition ou au coût de construction, s'ajoutent dans le premier cas des travaux de rénovation et dans le second de finition. Ces budgets, qui ne sont pas nécessairement pris en compte dans le plan de financement, peuvent constituer de mauvaises surprises à l'arrivée. D'où l'importance de bien les budgéter pour prendre une décision éclairée.
L'achat d'une maison ancienne s'accompagne souvent d'une remise au goût du jour au niveau de la déco qui ne peut plaire au plus grand nombre. En ce qui concerne les travaux, il ne faut pas exclure un chauffage ou une chaudière à remplacer. Certes, il existe des biens ne nécessitant aucune rénovation, mais ils se négocient à des prix plus élevés. D'où l'intérêt de profiter de l'éco-prêt à taux zéro (pour une ligne de crédit de 7 000 € à 30 000 € sans intérêts) ou du dispositif « Ma Prime Rénov'» en faveur de la rénovation énergétique.
Précisons au chapitre budget qu'un achat dans l'ancien entraîne des frais de notaire qui représentent 7 à 8 % du prix d'acquisition du bien. Variable, le prix de l'immobilier ancien s'avère compétitif dans les secteurs ruraux car il se situe à environ 1 200 €/m2. Dans les grandes agglomérations, le tarif frôle les 4 000 €/m2.
Dans le neuf, le terrain peut représenter plus de la moitié du coût du projet dans des grandes grandes villes comme Toulouse. Ce qui se traduit par des budgets conséquents pour de petites maisons… En rural, le foncier bon marché permet à la construction neuve d'être très compétitive. La fiscalité n'échappe pas non plus au neuf puisqu'il se voit soumis à la taxe d'aménagement. Elle se situe dans une fourchette allant de 3 à 5 % du coût total du projet. Une dépense que le banquier prend soin d'intégrer dans le plan de financement pour ne pas prendre de court le client.
Quant au coût de réalisation, il apparaît clairement dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Pas de mauvaise surprise, sauf à considérer tous les aménagements extérieurs de type terrasse, clôture, allées… qui viennent largement alourdir l'addition. Ils pourront être réalisés au fil du temps… N'oublions pas le parc qui nécessite d'être arboré, alors qu'une maison ancienne permet de trouver de l'ombre plus facilement.

Avantage : ACQUISITION

Pour les biens en zone péri-urbaine, l'immobilier ancien se montre plus attractif que le neuf qui se voit pénalisé par le prix du foncier. Reste à trouver les produits intéressants !

5. SÉRÉNITÉ

Donnez la priorité à la sécurité et la longévité
Cet investissement engage sur de nombreuses années. Autant s'assurer que le bien offre un maximum de sécurité au niveau des diagnostics immobiliers et de sa longévité.
Si le neuf offre de nombreuses garanties, il faut être vigilant quant à sa qualité de construction. D'où la nécessité de faire appel à des professionnels dont la réputation n?est plus à prouver ! 

Avantage : CONSTRUCTION

Les garanties de construction et l'absence de travaux plaident en faveur du neuf !