Investir ou acheter dans l'ancien
Passez à 'l'Action coeur de ville"

Le charme des centres-villes réside dans ses immeubles anciens et ses maisons de ville à l'architecture souvent très typique. Autant d'atouts qu'il faut préserver et mettre en valeur. C'est l'un des principaux objectifs de l'opération "Action Coeur de ville".
L'autre objectif du programme est de "repeupler" les centres-villes historiques. Pour cela, les pouvoirs publics s'appuient notamment sur Action Logement. Cet organisme mobilise 1,5 milliard d'euros pour aider les salariés, et notamment les jeunes actifs, à se loger dans des logements attractifs en centre-ville. Pour cela, Action Logement accompagne les investisseurs et bailleurs privés en participant au financement de leurs opérations d'acquisition-amélioration ou de réhabilitation d'immeubles entiers (y compris l'acquisition de locaux en vue de leur transformation en logements). Cette aide, attribuée sous conditions, se traduit par un prêt à taux préférentiel, couplé à une subvention, pouvant financer les travaux jusqu'à 1000 € TTC par m² de surface habitable.
L'Anah pour sa part consacre 1 milliard d'euros à la réhabilitation, l'amélioration énergétique et l'adaptation des logements. Propriétaires occupants, bailleurs, syndicats de copropriété et locataires pourront en faire la demande.
À ce titre, les propriétaires occupants, aux revenus modestes ou très modestes, pourront bénéficier d'aides pour entreprendre des travaux "lourds" ou d'amélioration. Calculée selon la nature du projet et les ressources du ménage, elle sera par exemple à hauteur de 50 % du montant des travaux concernant la sécurité et la salubrité du logement (dans la limite de 20 000 € ht) ou la réhabilitation d'un logement indigne ou dégradé (avec un plafond de 50 000 € ht de travaux subventionnables).
Pour leur part, les propriétaires bailleurs d'un logement de plus de 15 ans, sous certaines conditions, pourront prétendre à une subvention à hauteur de 25 % des travaux de réhabilitation d'un logement moyennement dégradé ou d'amélioration des performances énergétiques (dans la limite de 750 € ht/m2 dans la limite de 80 m2/logement).

Vous pouvez espérer une bonne rentabilité en optant pour de l'ancien dans des villes moyennes. Les prix y sont encore abordables, la demande locative est au rendez-vous. Côté fiscalité, plusieurs dispositifs rendront cette opération encore plus intéressante.
Le dernier en date est le dispositif Denormandie. Entré en vigueur en 2019, il vise à inciter les investisseurs à acheter des logements anciens en vue de les rénover pour les louer. Calqué sur le principe du Pinel, ce dispositif donne droit à une réduction d'impôts de 12 à 21 % selon la durée d'engagement de location. Destiné à donner une seconde vie aux centres-villes souvent délaissés, le dispositif Denormandie s'applique dans les 222 communes signataires de la convention "Coeur de villes" ou engagées dans des opérations de revitalisation du territoire. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur doit faire réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Sont éligibles les travaux de modernisation, d'assainissement ou d'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie… ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des combles accessibles et/ou des garages en habitat individuel.
Ces travaux doivent permettre une diminution de la consommation énergétique du logement d'au moins 30 % par rapport à sa consommation en énergie primaire avant les travaux (ou d'au moins 20 %, si le logement se trouve dans un bâtiment d'habitation collectif type copropriété).
De même la loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens de "caractère" ayant fait l'objet d'une restauration complète avant d'être loués, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux réalisés. Elle accorde une réduction d'impôt qui peut aller de 22 à 30 % de leur montant, dans la limite d'un plafond de 400 000 €, pour une période de 4 années consécutives. Le taux de réduction d'impôt dépend de la localisation de l'immeuble. Elle est de 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. Elle peut atteindre 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, dans un quartier dégradé ou encore dans un quartier conventionné.