Interview 

Logements bordelais
Quelle réglementation sur l'usage ?

Par Christophe Raffaillac |  Le 04/01/2021

Depuis le 1er mars 2018, les immeubles d'habitation situés à Bordeaux sont soumis à la règlementation sur l'usage. Le développement des locations saisonnières, type "Airbnb", a entrainé une pénurie de logements pour les habitants de Bordeaux. D'où une décision de la mairie du 10 juillet 2017 qui règlemente le changement d'usage des locaux d'habitation dans la ville.

En février 2018, la mairie de Bordeaux estimait les offres locatives entre 10 000 et 14  000 logements, dont 8 000 pour Airbnb. Cela a eu pour conséquence de créer une hausse significative des prix des locations. De surcroît, la rotation importante dans les logements a entrainé une dégradation significative des espaces communs dans les copropriétés et une multiplication des nuisances sonores pour le voisinage. Entré en vigueur le 1er mars 2018, un règlement instaure un contrôle des changements d'usage "des locaux d'habitation" en une utilisation autre.

Quelles sont les conséquences pour les propriétaires ou occupants de locaux à usage d'habitation situés à Bordeaux ?

Ils ne peuvent changer, sauf exceptions, l'usage de leur local d'habitation. Précisons que la notion d'habitation doit être comprise au sens large, à savoir "toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, les logements de gardien, les chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L 632-1". Les annexes des logements constituent également des locaux d'habitation. En revanche, les locations meublées touristiques (destinées à l'habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage) constituent des locaux autres que d'habitation depuis la loi ALUR.
À l'inverse, aucune autorisation n'est requise au titre de cette règlementation en cas de transformation d'un local (bureaux, commerces, activités, etc.) en habitation.

Comment savoir si mon local est une habitation ?

Selon l'article L 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation : "un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970, le local autorisé à changer d'usage et celui ayant servi de compensation ont l'usage résultant de l'autorisation."
En pratique, le service droit des sols de Bordeaux vérifie la destination dans les dernières autorisations d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). En l'absence, il convient de rechercher, au moyen d'un faisceau d'indices (fiche de révision foncière, état hypothécaire, titre de propriété, baux, règlement de copropriété, annuaire des PTT, etc. ), l'usage du local (habitation ou non) au 1er janvier 1970.

Puis-je modifier l'usage de mon habitation ?

  • Ponctuellement, en obtenant une autorisation personnelle, généralement demandée par le locataire de l'habitation qui souhaite y exercer une activité professionnelle. Elle est par essence temporaire et incessible car elle prend fin au départ du locataire. L'activité pratiquée ne doit pas compromettre le retour à l'habitation. Par conséquent, les sanitaires et cuisine doivent être conservés. Les locations meublées touristiques ne peuvent faire l'objet d'une autorisation personnelle. Le délai d'instruction est de 2 mois à compter de la réception du dossier.
  • Définitivement, grâce à une autorisation réelle, demandée par le propriétaire. Elle nécessite d'offrir une compensation, à savoir la transformation concomitante en habitation d'un autre local à usage de bureaux, commerce ou activités. Cela permet de compenser la "perte" d'un local d'habitation. Bien souvent, le propriétaire cherche l'achat de commercialité auprès d'un opérateur qui effectue alors la transformation en logement de surfaces qui étaient affectées à un usage autre que d'habitation.  À noter, le local ne doit pas avoir été encore transformé en habitation au moment de la demande. À défaut, il sera considéré comme appartenant déjà au parc d'habitation de la Ville de Bordeaux. C'est le dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) de ce local offert en compensation qui permettra d'enclencher la délivrance de l'autorisation réelle de changement d'usage.
Ces autorisations sont délivrées indépendamment des règles de droit privé. Il conviendra pour le propriétaire de s'assurer au préalable que son activité n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires. Par exception, aucune autorisation ne sera requise lorsque l'activité professionnelle est exercée par l'occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu'elle ne s'accompagne d'aucune réception de clientèle ni de marchandises.

Quels sont les risques si l'usage n'est pas respecté ?

L'exploitation irrégulière d'un local d'habitation peut être lourdement sanctionnée, jusqu'à la nullité des conventions conclues entre les parties dans le cadre d'un bail commercial ou bien encore d'une vente immobilière, même pour une faible superficie d'habitation. Cette sanction est d'autant plus sévère que l'infraction est imprescriptible.
L'action en nullité peut être intentée par l'un des co-contractants (le locataire) ou un tiers intéressé (le syndicat des copropriétaires).
Le propriétaire s'expose en outre à une lourde amende civile (jusqu'à 50 000 € avec astreinte par jour de retard) et pénale (1 an d'emprisonnement et/ou 80 000 € d'amende). Les contrôles effectués par les agents de la ville de Bordeaux portent principalement sur les activités de locations saisonnières. En cas d'infraction, les propriétaires préfèreront cesser leur exploitation plutôt que de demander une autorisation réelle qui nécessitera le plus souvent le rachat d'une commercialité.

Conseil du notaire

Chaque situation doit s'apprécier au cas par cas. Il est indispensable de faire appel à votre notaire pour qu'il vérifie, avant la signature de votre contrat, le caractère régulier de l'usage de votre local au regard de la règlementation et des règles de droit privé (copropriété, bail, etc.).

Aude BENEDETTI
Notaire à Bordeaux