Interview 

Achat immobilier
L'importance de l'avant-contrat

Par Christophe Raffaillac |  Le 29/03/2021

Dans le précédent numéro, Maître Jouan, notaire à Rennes, a exposé les précautions à prendre lors du choix de son premier logement. Aujourd'hui, découvrons quelques conseils concernant les étapes suivantes et notamment l'avant-contrat.

Pourquoi est-il important de signer un compromis de vente rédigé par un notaire ?

Me Jouan : L'avant-contrat constitue le document essentiel dans le cadre d'un achat immobilier. C'est lui qui va fixer les termes de l'accord entre le vendeur et l'acquéreur. Sur le bien objet du contrat et le prix de vente, mais aussi sur les autres éléments du contrat comme la condition suspensive d'obtention du financement bancaire, le délai prévisionnel de signature, les conventions en matière de copropriété (par exemple qui supportera les travaux de ravalement décidés avant la signature de la promesse de vente)… Le notaire est à ce moment (comme à d'autres moments de la vie) le juriste de référence à votre écoute. Spécialiste en droit immobilier, il saura vous écouter et rédiger l'avant-contrat conformément aux volontés du vendeur et de l'acquéreur.

Quel délai faut-il prévoir pour le déroulement de la transaction ?

Me Jouan : Le délai usuel est de trois mois environ. Il se décompose ainsi : deux mois environ afin de permettre à l'acquéreur d'obtenir son financement. C'est ce qui est appelé la « réalisation de la condition suspensive de financement ». Un mois supplémentaire pour obtenir le déblocage des fonds. Dans l'intervalle, le notaire sollicite tous les documents nécessaires à la perfection de l'acte juridique de vente, que ce soit au niveau du titre de propriété avec la purge éventuelle d'un pacte de préférence, la recherche d'un cahier des charges de lotissement ou de servitudes, la renonciation de la commune à son droit de préemption ou encore la demande d'un état daté qui informe précisément sur l'état de la copropriété…

Combien de temps conseillez-vous de garder ce premier logement ?

Me Jouan : Ici aussi, il est difficile de répondre à cette question. Mais retenons que les Français conservent aujourd'hui un peu moins de 10 ans leur résidence principale. C'est une période suffisamment longue pour commencer à amortir son prêt immobilier et les frais d'acte liés à l'achat.  Frais qui comprennent, comme vous le savez, pour une très large part, les droits de mutation à destination du conseil départemental et de la commune du lieu de situation du bien immobilier (5,807  % du prix d'acquisition).

Quelles précautions faut-il prendre en cas d'achat à deux ?

Me Jouan : Il s'agit d'une question très importante. Disons que tout dépend bien sûr de votre situation personnelle. Êtes-vous mariés ? Si oui, sous quel régime matrimonial (communauté de biens ou séparation de biens) ?  Êtes-vous Pacsés ? Si oui, sous quel régime (indivision ou séparation de biens) ?
Dans les hypothèses d'époux séparés de biens ou de personnes pacsées, mais aussi en présence de concubins, il conviendra d'être attentif au mode de financement du bien acquis. En d'autres termes qui finance quoi ? Quel est le montant de l'apport de chacun ? Dans quelles proportions les échéances d'emprunt seront-elles supportées par les co-acquéreurs ? Il s'agit on le sait d'une anticipation, mais elle permettra de calculer précisément les quotes-parts d'acquisition qui figureront dans l'acte notarié de vente. Le notaire proposera de rédiger une clause rappelant l'origine des fonds distinguant l'apport personnel de chacun et la répartition des échéances d'emprunt entre les acquéreurs, afin de matérialiser l'accord des co-acquéreurs.

Propos recueillis le 09/02/2021