Interview 

La rénovation énergétique
Une réelle valeur ajoutée

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 18/03/2021

La protection de l'environnement et les économies d'énergie font désormais partie de notre quotidien. En matière d'immobilier, ces notions sont également primordiales dans l'évaluation de la valeur de votre bien. Maître Élodie Berneron, notaire à Eymet (24) nous donne quelques conseils pour faire les bons choix lorsque des travaux sont nécessaires.

Pourquoi faut-il penser à faire évoluer son bien immobilier ?

Les raisons pour lesquelles un propriétaire doit penser à faire évoluer son bien sont multiples. Elles se regroupent, à mon avis, autour de trois axes :
  • pour des questions "d'esthétique", de modernité mais aussi de confort du logement ;
  • pour répondre aux normes de sécurité (normes électriques, installations de gaz…) et aux normes environnementales ;
  • enfin tous ces arguments se retrouvent dans le dernier : celui de la valeur ! À l'occasion d'une revente du bien, la question de son obsolescence (technique ou esthétique) pèsera sur le coup de cœur… et sur le budget de l'acquéreur, devenu beaucoup plus attentif à ces questions qu'auparavant. La rénovation énergétique est désormais considérée comme une réelle valeur ajoutée. On parle de valeur verte de l'immobilier.

En quoi la performance énergétique impacte-t-elle la valeur du bien ?

L'obligation faite au vendeur de produire des diagnostics techniques a rendu l'acquéreur plus attentif à la qualité intrinsèque et même technique du bien qu'il achète. À ce titre, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est bien souvent le seul présenté par le vendeur dès la mise en vente.
La communication de l'étiquette énergétique est en effet obligatoire dès les publicités faites par les propriétaires et les professionnels. C'est ainsi devenu le premier indicateur de la qualité et de la modernité d'un bien… Au-delà des questions de présentation lors de la mise en vente, le DPE donne une indication quant au coût des consommations énergétiques et donc des frais liés à l'usage du bien par son propriétaire.
Enfin, il renseigne aussi sur les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance, l'effort d'investissement et la rapidité du retour sur investissement. Ce sont des questions bien évidemment centrales pour l'acquéreur immobilier. En particulier lorsque le poids de l'investissement financier de l'acquéreur l'oblige à emprunter sur des durées de 20 ou 25 ans et dans des proportions importantes rapportées à ses revenus.

Quels travaux préconisez-vous de réaliser en priorité ?

C'est une question à laquelle il est difficile de répondre par des généralités ! Évidemment, la nature, l'état et la destination du bien sont les éléments fondamentaux que l'on doit prendre en considération. De façon générale, la mise aux normes des bâtiments est souvent prioritaire et même obligatoire. On pense bien entendu à celles relatives à la sécurité (électricité et gaz principalement), la salubrité et la pollution (système d'assainissement) et la performance énergétique. Ces normes permettant l'amélioration du confort des occupants, la valorisation du bien à la vente, une économie à l'usage et une façon de répondre à des préoccupations environnementales de plus en plus prégnantes.

Pourquoi faut-il s'adresser à des professionnels pour les effectuer ?

Tout le monde n'est pas capable de réaliser des travaux de qualité et les économies espérées s'avèrent souvent être des leurres.
En premier lieu, les travaux immobiliers nécessitent très souvent une compétence technique poussée et il ne semble guère prudent de s'y hasarder. Au-delà de cela, le recours à des professionnels se justifie, sinon s'impose pour diverses raisons :
  • cela permet au propriétaire de bénéficier des assurances de responsabilité civile du professionnel. Cette question est d'autant plus importante à l'occasion de la revente du bien, dans la mesure où l'assurance du professionnel permettra bien souvent d'éviter la mise en cause du vendeur en cas de désordres ultérieurs ;
  • en ce qui concerne le calcul de la plus-value,  la prise en compte des travaux d'amélioration (au sens de l'administration fiscale) dans le calcul du prix de revient du bien n'est admise que sur production de factures de professionnels. Le travail du particulier sur son propre bien n'est jamais valorisé, ni ne peut être "déduit" du montant de la plus-value. Ce point peut être appliqué dans le cas où les travaux effectués sont subventionnés. Là encore, l'intervention de professionnels, au surplus labellisés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), sera nécessaire ;
  • enfin, c'est évidemment un argument de nature à rassurer l'acquéreur d'un bien immobilier, de savoir que les travaux ont été réalisés par un professionnel. Argument qui se traduit généralement par une plus grande facilité de vente et une meilleure valorisation des travaux faits.

Comment les travaux doivent-ils être valorisés en cas de revente ?

Question bien difficile encore puisqu'elle est à la limite de la profession de notaire et d'une démarche de commercialisation pour laquelle je n'ai certainement pas toutes les compétences. Disons à n'en pas douter que le fait que des travaux aient été réalisés permettra de satisfaire plus aisément l'acquéreur, ses attentes, plus ou moins conscientes, et finalement de le placer dans un environnement favorable à l'acte d'achat.
Ils pourront ainsi être valorisés en ce qu'ils procureront à l'acquéreur une forme de tranquillité d'esprit (un déménagement est toujours source d'inquiétude), mais l'acquéreur n'aura qu'à "poser ses valises". C'est un argument et une expression qui reviennent régulièrement de la part des acquéreurs !
Les travaux pourront également être mis en avant comme vecteurs d'un sentiment de confort, de sécurité et de satisfaction d'une attente qualitative. Et surtout, ils sont synonymes pour l'acquéreur de ce qu'il n'aura pas à réaliser lui-même, lui évitant d'ajouter des frais (parfois non maîtrisés) à son investissement initial.