Interview 

La mise en copropriéte d'un immeuble de plus de dix ans

Par Christophe Raffaillac |  Le 18/03/2021

La mise en copropriété d'un immeuble déjà construit recèle quelques particularités par rapport au régime général de la copropriété, particularités tenant à la préexistence de l'immeuble. En effet, la construction existe déjà lors de la division et celle-ci ne peut intervenir sans que des vérifications préalables ne soient effectuées. En outre, l'adoption de ce nouveau régime n'est pas sans incidence sur la situation locative de l'immeuble.

Les vérifications préalables

Les vérifications à effectuer préalablement à la mise en copropriété d'un immeuble déjà bâti concernent essentiellement la situation sanitaire de l'immeuble. Conformément aux dispositions de l'article L 111-6-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, il est interdit de diviser un immeuble :
  • frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou d'une déclaration d'insalubrité ;
  • dont les locaux à usage d'habitation issus de la division ne satisferaient pas aux conditions d'habitabilité prévues par la loi (superficie et volume respectivement supérieurs à 14 m² et 33 m3, local équipé d'installations d'alimentation en eau potable, d'évacuation des eaux usées et d'un accès à la fourniture de courant électrique) ;
  • n'ayant pas fait préalablement l'objet de recherches prescrites par le Code de la Santé Publique en matière de lutte contre le saturnisme (réalisation d'un constat de risque d'exposition au plomb) et de recherche d'amiante ;
  • de grande hauteur lorsque la commission de sécurité a rendu un avis défavorable ou a émis des prescriptions qui n'ont pas encore été exécutées. Il conviendra d'obtenir des services de l'urbanisme du lieu de situation de l'immeuble un certificat de non-péril et de non insalubrité et d'absence d'interdiction d'habiter. Concernant les conditions d'habitabilité, le géomètre ou le diagnostiqueur pourra utilement établir les attestations de superficie et de volumes permettant de vérifier le respect des minimas imposés par la loi. Notons en outre que les critères relatifs à l'équipement des locaux (eau potable, électricité, assainissement) sont cumulatifs. L'absence d'un seul de ces équipements suffit à interdire la division. S'agissant des recherches relatives à l'amiante et au saturnisme, les dispositions du Code de la Santé Publique font obligation au propriétaire d'établir :
  • un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante pour les parties communes (article R 1334-16) ;
  • un repérage des matériaux de la liste A contenant de l'amiante pour les parties privatives (article 1334-17) ;
  • un constat des risques d'exposition au plomb portant sur les parties communes (article L 1334-8 alinéa 3). On notera que ces articles ne visent pas le repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante pour les parties privatives ou le constat des risques d'exposition au plomb des parties privatives de l'immeuble. En effet, ces diagnostics ne sont normalement à fournir que lors de la vente d'un lot de copropriété et non lors de la division de l'immeuble. Cependant, la mise en copropriété étant le plus souvent motivée par l'intention de vendre l'immeuble par lot, et pour éviter tout risque de sanction au titre du non-respect des interdictions édictées par l'article L 111-6-1 du Code de l'Urbanisme, il paraît judicieux de faire établir, dès avant la mise en copropriété, des diagnostics plomb et amiante complets pour l'ensemble de l'immeuble, parties privatives et communes. Ces documents pourront en outre être utilisés lors de la vente des lots. Enfin, il est obligatoire de faire établir un diagnostic technique global conformément aux dispositions des articles L 731-1 et L 731-3 du Code de la Construction et de l'Habitation. Ce diagnostic doit notamment comprendre :
  • une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
  • un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
  • une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
  • un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du CCH.
Il fait apparaître également une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. Là encore, ce diagnostic devra être communiqué à l'occasion de la vente des lots de l'immeuble.

Autorisation préalable de travaux

Dans le cas où les logements n'existent pas matériellement avant la division, et que des travaux sont nécessaires pour les créer (cas de la division d'une maison individuelle en plusieurs appartements), ces travaux pourront être soumis à l'obtention d'une autorisation particulière visée par l'article L111-6-1-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.Cette autorisation peut être instituée par délibération du Conseil Municipal ou de l'Établissement Public de Coopération Intercommunal dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer. Elle peut également être mise en place dans les zones urbaines ou à urbaniser dans lesquelles les nouveaux programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d'une taille minimale fixée par le règlement du PLU. L'administration compétente dispose d'un délai de 15 jours à compter de la réception de la demande pour notifier sa décision. Le défaut de réponse dans ce délai de 15 jours vaut autorisation.

L'incidence de la mise en copropriété sur les baux en cours

La mise en copropriété peut impacter les baux en cours lorsque l'immeuble comprend cinq logements ou plus, et qu'il est situé dans une zone tendue, c'est-à-dire dans l'une des communes dont la liste figure en annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Si tel est le cas, les baux en cours sont prorogés de plein droit :
  • d'une durée de trois ans pour les baux dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété ;
  • d'une durée permettant au locataire d'occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété pour les autres baux.

Claire Etcheberry
Notaire à Gradignan