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Location :
travaux sous haute protection

Par Damien AYMARD |  Le 28/04/2021

Les bailleurs qui ne prennent pas assez de précautions peuvent se heurter à quelques oppositions… Surtout lorsqu'il s'agit de travaux qui nuisent au confort de leurs locataires.

La décence : maître-mot du bail de location

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Même si la location est acceptée, dès lors que le logement loué est plus petit que prévu et insalubre, le bailleur doit payer.
Madame Anne loue à Monsieur Alain une maison d'une surface de 82 m² moyennant un loyer mensuel de 900 €. L'état des lieux contradictoire était dressé le même jour. Dès le mois suivant, se plaignant de divers dysfonctionnements des équipements notamment au niveau des ouvrants, le locataire sollicite des réparations. Il fait également procéder à un métrage par huissier. Ce document fait apparaître une surestimation de la surface habitable de l'ordre de 12 m². Soit une différence de superficie d'environ 15 %. Sur cette base, le locataire procède à un abattement du montant du loyer au prorata de cette surévaluation.
Les tribunaux sont saisis et l'affaire va en appel. Sur la réduction du loyer en fonction de la superficie, le tribunal, puis la Cour d'appel ont fait droit au locataire en jugeant l'abattement justifié.
Au sujet des réparations sollicitées par le locataire, la propriétaire indiquait que le locataire avait accepté le logement en l'état. La Cour juge que le fait que le locataire n'ait pas formé de réserves ou d'observations lors de l'entrée dans les lieux, en dépit du caractère apparent de certains désordres, n'exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état.
Monsieur Alain ayant quitté le logement, il est donc indemnisé au titre du préjudice de jouissance pour avoir habité un logement insalubre, à raison de 200 € pas mois (en l'espèce 42 mois, soit 200 x 42 = 8 400 €).

Source : Cour d'appel de Poitiers, 2 mars 2021

Travaux : attention aux nuisances envers le locataire

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En cas de nuisances pour travaux, le bailleur ne peut se retrancher derrière des clauses exonératoires qui le dispenseraient de ses obligations. La société D-gestion a signé un bail de location avec Monsieur Olivier et Madame Charline. Depuis leur entrée dans les lieux, les locataires ont dénoncé des nuisances dues aux importants travaux entrepris dans les immeubles appartenant à la bailleresse. Or, le bail comportait deux clauses exonératoires de responsabilité en cas de travaux et trouble ou nuisance. Face à cette situation, les locataires assignent la bailleresse devant le tribunal d'instance de Paris afin de faire juger comme illicites et non écrites les clauses du bail visant à exonérer la société D-gestion de ses responsabilités et être indemnisés de leurs préjudices. L'affaire va en appel et la Cour énonce qu'aux termes de l'article 4 m) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher ou d'exonérer la responsabilité du bailleur. La Cour précise que c'est le cas de la clause suivante : "Le preneur sera tenu de souffrir, sans indemnité, tous travaux ou réparations, bouchements de jours de souffrances, reconstruction de murs mitoyens que le bailleur ferait exécuter, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, sous réserve de l'application de l'article 1724 du code civil, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires". La Cour déclare que les clauses litigieuses sont illicites et condamne la bailleresse à indemniser le locataire.

Source : Cour d'appel de Paris, 23 février 2021