Interview 

Détention d'un patrimoine immobilier en SCI :
toujours une bonne idée ?

Par Christophe Raffaillac |  Le 21/05/2021

La société civile immobilière (SCI) a longtemps été présentée comme l'instrument incontournable en gestion de patrimoine immobilier. Si elle peut être un précieux outil de gestion et de transmission de son patrimoine, lorsque la SCI est utilisée de manière ciblée, elle peut également avoir des effets pervers pour qui l'utilise de manière massive et non calculée.

Les avantages d'un recours ciblé à la SCI

Me Sylvain Brun : Si le but de cet article est d'alerter les investisseurs immobiliers sur les risques liés à l'utilisation non contrôlée de la SCI, notre objectif n'est clairement pas de renier ses atouts et ses attraits, qui en font un précieux outil :
  • De détention et gestion d'actifs immobiliers - Dans la gestion quotidienne de son patrimoine, l'intérêt de la détention d'un immeuble par le biais d'une société est d'opérer une certaine séparation entre les différents éléments de son patrimoine. Dans cette optique, la création d'une société par immeuble permet d'individualiser la gestion de chaque investissement. Dans une certaine mesure, le recours à la SCI peut dès lors permettre d'envisager de faire supporter à chaque bien immobilier et aux revenus qu'il génère le passif correspondant (remboursement d'emprunt, charges de copropriété…). Il ne faut pas perdre de vue que certaines règles du droit des sociétés, ou certains impératifs économiques, peuvent amener à faire tomber les barrières que l'on pensait avoir érigées via la création d'une société. De ce point de vue, le notaire pourra utilement conseiller et avertir son client des risques encourus pour déterminer s'il est opportun ou non de créer une SCI. Un autre avantage à l'utilisation de la SCI pour la gestion de ses biens immobiliers est qu'il permet d'individualiser la fiscalité applicable à chaque actif. Selon la rentabilité de l'investissement, la qualité des associés composant la société, la durée envisagée de la détention du bien, une réelle option existe entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. Là encore, le conseil d'un professionnel peut s'avérer crucial pour déterminer le régime fiscal qui convient le mieux pour l'opération à réaliser.
  • de transmission d'actifs immobiliers. Le recours à la SCI permet également, en présence d'un actif immobilier unique à transmettre, de réaliser une donation-partage égalitaire entre l'ensemble de ses héritiers. En effet, la donation-partage, très utile pour préparer de son vivant la transmission de son patrimoine, ne peut être envisagée que si chacun des enfants se voit attribuer un lot en pleine propriété. Une donation d'une quote-part indivise d'un bien ne peut constituer une donation-partage. Aussi, si le patrimoine à transmettre ne se compose que d'un bien immobilier, détenu directement par son propriétaire, ce dernier ne pourra réaliser de donation-partage qu'en attribuant à l'un de ses enfants l'immeuble en question, et en attribuant aux autres une somme d'argent. Or, tous les patrimoines ne sont pas adaptés à une telle solution. Dans cette situation, le fait pour le donateur d'être propriétaire non pas d'un appartement ou d'une maison mais de parts de SCI, permet de répartir les parts de cette société entre chacun de ses enfants. Le premier recevant les parts 1 à 50 et le second les parts 51 à 100, par exemple.
L'autre avantage de la SCI en matière de transmission peut être, en jouant sur la rédaction des statuts et les règles du droit civil, de transmettre progressivement une partie des droits portant sur un bien immobilier, tout en conservant un maximum de pouvoirs dans sa gestion.
Ces avantages importants de la SCI ne doivent cependant pas aveugler l'investisseur. Il doit garder à l'esprit les risques d'un recours massif à la SCI.

Les risques d'un recours massif à la SCI

Les différents avantages présentés jusqu'ici ne doivent pas faire perdre de vue les risques que peut présenter l'utilisation déraisonnée de l'outil patrimonial qu'est la SCI. Ces risques peuvent être tant civils (A) que fiscaux (B).
  • Civils. Il faut garder à l'esprit qu'une structure sociétaire implique la présence de plusieurs associés, dont les intérêts individuels peuvent différer les uns des autres. Dès lors, les associés peuvent être confrontés, comme dans n'importe quel autre type de société, à des désaccords qui aboutissent à la paralysie de la SCI. Le problème se posera avec particulièrement d'intensité s'agissant de la vente d'un bien occupé par une personne âgée qui souhaite financer son entrée en établissement médicalisé au moyen du prix de cette vente. Or, l'impossibilité de vendre pour cause de désaccord vient accroître la situation de dépendance liée à l'absence de maîtrise de son propre patrimoine, qui peut être additionnée à un manque de liquidité retirée de la vente finale de l'actif immobilier (selon les dettes que peut avoir contractées la société et les droits de la personne concernée). Cette dépendance peut être évitée si ce risque a été correctement anticipé dès le départ. Ici encore, mieux vaut prendre contact avec son notaire pour évoquer ces questions avant d'envisager la détention de sa résidence principale en SCI, ou encore la donation, de son vivant, de droits portant sur sa résidence principale.
  • Fiscaux. Contrairement à beaucoup d'idées reçues, la SCI ne crée pas de miracle. En matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), détenir un patrimoine immobilier en SCI ne soustrait pas ce patrimoine à l'impôt. En ce qui concerne l'évaluation des biens immobiliers, si une décote est envisageable du fait de la détention par le biais d'une société, il n'est pas possible de cumuler cette décote avec celle autorisée sur l'évaluation de sa résidence principale. En matière de plus-value, la situation peut également s'avérer critique. Selon l'option fiscale retenue, il ne sera pas toujours possible de bénéficier de l'abattement pour durée de détention. Il a été récemment jugé que, s'agissant des SCI soumises à l'impôt sur le revenu détenant la résidence principale des associés, si l'administration fiscale parvient à prouver que la jouissance du bien n'était pas purement gratuite (paiement par les associés, directement ou indirectement, de frais et charges incombant en principe à la société), l'exonération de plus-value pour vente de la résidence principale pourrait être refusée.
Conseil de notaire : en toute hypothèse, il est primordial de consulter son notaire avant tout investissement immobilier, afin d'en déterminer précisément les modalités et ainsi s'assurer d'obtenir l'effet escompté. De cette manière, il pourra être envisagé s'il est opportun de constituer une SCI pour réaliser ledit investissement.

Maître Sylvain BRUN Notaire à Bordeaux (33)