Bons plans 

Quand location rime avec précautions

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 25/05/2021

Denis et Corinne ont acheté un appartement qu'ils souhaitent mettre en location pour disposer d'un complément de revenus. Pour la rédaction de ce premier bail d'habitation, ils voudraient avoir un maximum de garanties concernant le règlement des loyers. Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, leur fait quelques préconisations.

Denis Comment sélectionner le candidat idéal pour notre location ?

Stéphanie Swiklinski : Malheureusement, dans ce domaine, on n'est pas à l'abri de mauvaises surprises. Quand on signe un bail d'habitation, on s'expose forcément à un risque d'impayés et/ou à des dégradations plus ou moins importantes sur le bien loué. Il faut donc s'entourer d'un maximum de précautions dans le choix du locataire potentiel. Il est par exemple possible de vérifier les antécédents de la personne, en lui demandant une attestation de son précédent bailleur. Vérifiez également sa solvabilité en lui réclamant une copie de son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire, ainsi que son dernier avis d'imposition. Pour plus de sécurité, quelqu'un pourra se porter garant de votre locataire. Pour ce faire, il faudra qu'un de ses proches se porte caution. Cette personne s'engagera alors à payer les loyers en cas de défaillance du débiteur principal, votre locataire. Par ailleurs, si votre locataire a vocation à bénéficier d'une aide au logement (la CAF par exemple), celle-ci pourra être directement versée sur votre compte, à condition d'en faire la demande.

Corinne J'ai entendu parler d'une assurance pour loyers impayés. Ce serait peut-être intéressant de la souscrire ?

Stéphanie Swiklinski : Effectivement, l'assurance loyers impayés est un dispositif mis en place pour sécuriser les investissements des propriétaires loueurs tels que vous. Elle garantit les risques qui peuvent se présenter à l'occasion de la location. Vérifiez bien dans votre contrat que tous ces risques sont couverts :
  • Les loyers impayés : votre assureur se substituera à votre locataire défaillant et vous indemnisera des sommes impayées. L'assureur s'occupe également de la procédure de recouvrement contentieux.
  • La dégradation locative : cette garantie, qui ne se trouve pas dans tous les contrats, consiste à vous couvrir des dégradations causées par votre locataire et dont le coût serait supérieur au dépôt de garantie (ce qui est souvent le cas).
  • La protection juridique : elle assure votre défense en cas de litige avec votre locataire (autre que les loyers impayés).

Denis Quels sont les documents à annexer au bail d'habitation ?

Stéphanie Swiklinski : Depuis 2018, certains documents doivent impérativement être annexés à un bail d'habitation. Il s'agit de :
  • Diagnostic de performance énergétique,
  • constat des risques d'exposition au plomb si logement antérieur à 1949,
  • état des risques et pollution,
  • si l'installation a plus de 15 ans : état d'électricité et de gaz,
  • notice d'information concernant les droits et les obligations propriétaire/ locataire,
  • état des lieux d'entrée,
  • attestation d'assurance contre les risques locatifs à fournir par le locataire.
Précisons que l'amiante n'est pas obligatoire, mais doit être tenue à disposition du locataire.

Corinne Ne serait-il pas préférable de faire rédiger le bail par notre notaire ?

Stéphanie Swiklinski : L'intervention d'un notaire dans le cas d'un bail d'habitation n'est certes pas obligatoire mais fortement recommandée pour de multiples raisons. Le recours à un officier public ministériel permettra de conférer à l'acte une autorité supérieure aux écrits simplement rédigés par les parties.  Vous y "gagnerez" sur de nombreux plans :
En sécurité - Votre bail notarié constituera une preuve irréfutable et évitera les contestations sur sa date et son contenu.
En fiabilité - En faisant intervenir un professionnel du droit, votre bail d'habitation sera en conformité avec la législation en vigueur et comportera toutes les clauses obligatoires pour sa validité.
En efficacité - L'acte notarié présente un caractère exécutoire, comme un jugement. En cas d'impayés de loyers, la formule exécutoire figurant dans l'acte vous permettra de recourir à une exécution forcée. Vous pourrez ainsi directement contacter un huissier pour procéder, par son intermédiaire, à des saisies sur les biens du locataire.
À noter que les frais d'un bail notarié sont à partager moitié moitié entre bailleur et locataire.