Mon notaire m'a dit 

Se porter caution
À ses risques et périls ?

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 20/09/2021

Simple et efficace, le cautionnement peut être demandé par la banque pour obtenir un financement ou par des propriétaires-bailleurs pour pouvoir louer un bien immobilier. Il peut cependant se révéler dangereux pour la personne qui apporte sa garantie, appelée "caution". Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, nous explique la portée de cet engagement financier.

Quelles peuvent être les conséquences quand on se porte caution ?

Se porter caution ou garant signifie qu'en cas de défaillance du débiteur, c'est vous qui payez à sa place. Ainsi par exemple, quand un bailleur demande à des parents de se porter caution quand leur enfant prend un appartement, cela veut dire que vous vous engagez à payer ses éventuels impayés de loyers et de charges s'il ne le fait pas. L'implication ne sera pas la même si vous êtes caution simple ou caution solidaire. En effet, toujours dans le domaine du bail d'habitation, en cas de cautionnement simple, le bailleur devra préalablement poursuivre le locataire pour exiger le paiement des sommes dues, avant de se retourner vers la personne caution. En revanche, en cas de cautionnement solidaire, le propriétaire a la possibilité de réclamer directement à la caution les loyers impayés, sans même rechercher si son locataire peut payer sa dette.
Afin de mesurer la portée de votre engagement, il faudra signer un acte de cautionnement qui n'est possible que par écrit. Avant la loi Elan, il fallait recopier manuellement sur l'acte, pour bien prendre conscience de l'engagement que représente un cautionnement, le montant du loyer et les conditions de sa révision, la mention exprimant que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement ainsi que la reproduction d'une partie de l'article 22-1, de la loi du 6 juillet 1989, précisant les conditions de résiliation de l'engagement. Aujourd'hui, seule la signature est manuscrite, les mentions ci-dessus sont intégrées directement dans l'acte et un exemplaire est remis à la caution.

Quelles sont les précautions à prendre ?

S'il est difficile de refuser sa caution à un ami ou à un membre de sa famille désirant solliciter un prêt bancaire ou signer un contrat de location, vous pouvez tout de même prendre certaines précautions et tenter de limiter la portée de votre engagement. Pour limiter les risques, la caution n'est pas obligée de s'engager à couvrir la totalité de la dette. Vous avez la possibilité d'indiquer dans l'acte une somme maximale au-delà de laquelle vous ne cautionnez pas l'emprunteur. Cela signifie que même si la dette est supérieure, un montant plus élevé ne pourra pas vous être réclamé. Tout est une question de négociation ! Même chose concernant la durée de votre engagement qui peut parfaitement être limitée. Si l'acte de cautionnement indique une durée précise, par exemple la durée du bail, la caution ne peut résilier son engagement et reste tenue des dettes locatives jusqu'à la date prévue. Toutefois, il est possible, à condition que ce soit prévu par écrit dans l'acte, que les parties prévoient que certains événements (décès du locataire, divorce) puissent mettre fin à l'engagement de la caution. L'essentiel est de bien cadrer les choses dès le départ dans l'acte.
 

En matière immobilière, la caution est-elle une garantie moins coûteuse ?

Quand vous achetez un bien immobilier, la banque peut vous proposer un cautionnement en garantie de votre emprunt, au lieu d'un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque. La caution est une sûreté personnelle et non réelle comme l'hypothèque. Elle est assurée par une personne physique et plus généralement par une société de cautionnement mutuel. Les banques sont plus favorables à ce système de garantie, car elles n'ont alors pas à gérer les contentieux en cas d'incidents de paiement. Ces organismes fonctionnent sur la base d'un principe de mutualisation des risques. Au début du prêt, il vous faudra verser une cotisation, calculée en fonction du montant du prêt. L'argent récolté, auprès de chaque emprunteur qui en bénéficie, permet de compenser les impayés. Combien cela va-t-il vous coûter ? C'est ici le problème car on constate un manque de transparence concernant les barèmes de ces sociétés et les modalités de calcul. L'avantage de cette garantie est qu'à la fin, on vous rembourse une partie de la commission versée en fin de prêt, mais pas toujours… Avec une hypothèque prise par votre notaire, on sait à quoi s'en tenir dès la signature de l'acte et il n'y a pas de surprise à la fin ; les frais ayant été annoncés à l'avance.