Dossier 

Vivre de l'immobilier
6 astuces pour gagner PLUS !

Par Christophe Raffaillac |  Le 24/09/2021

Besoin d'un coup de pouce en cette rentrée 2021 ? C'est le moment de se tourner vers l'immobilier qui procure plein de ressources ! Qu'il s'agisse de louer sa maison ou de réaliser une nouvelle acquisition, découvrons 6 solutions où la pierre permet de rentabiliser, d'amasser… et de profiter !

Si elle pèse lourd dans notre budget, la pierre peut aussi nous offrir quelques opportunités pour nous évader… Avec un peu d'imagination, elle ne manque pas de nous dévoiler quelques facettes qui procurent de belles distractions avec à la clé une bonne rémunération. Qu'il s'agisse de location, rénovation, négociation… l'immobilier se prête à de nombreux scénarios afin d'optimiser son utilisation. De nouvelles vocations largement encouragées par la situation sanitaire qui ouvre la voie vers de nouvelles destinations. Priorité désormais à des séjours qui conduisent les vacanciers dans de belles maisons, procurant sécurité et sérénité. À l'instar des locations saisonnières qui rencontrent un joli succès avec des formules à la nuitée. Même constat pour les maisons de vacances qui se trouvent bien situées au bord de la plage, à la montagne ou à la campagne. Pour les plus doués de leurs 10 doigts, une rénovation constituera une belle opération en vue de proposer une location à l'année ou de réaliser une renégociation de ce bien immobilier. Sans oublier des formules « coup de cœur » pour louer sur une moyenne durée pour un événement d'une grande intensité, si la maison devient le lieu prédestiné pour servir de plateau de tournage par exemple.
Autant de situations où un patrimoine immobilier peut être rentabilisé et ouvrir la porte à de beaux projets.

Découvrons 6 astuces qui vont assurer le succès et générer de belles rentrées !

1re astuce : Acheter pour louer à l'année

L'activité immobilière bat son plein, il suffit d'observer le nombre de transactions qui atteint la valeur record de 1,13 million de ventes sur 12 mois à fin mai 2021.
Un marché largement animé par les primo accédants qui font l'acquisition de leur premier logement. Pas seulement, puisque de nombreux primo investisseurs en profitent pour acheter un bien locatif. Un placement intéressant à bien des égards compte tenu de la rémunération et de la valorisation de la pierre. Certes, elle occasionne quelques contraintes en termes de gestion mais elle procure un rendement intéressant comparativement aux placements financiers.

Nos conseils pour investir. Comme pour tout achat immobilier, le succès repose sur la qualité de l'emplacement. Ce qui se traduit par la proximité des commerces, des écoles, des services de santé… Il faut ensuite cibler une localité pour savoir où acheter. Pour générer la meilleure rentabilité, il vaut mieux mettre le cap sur des villes moyennes, comme Le Mans, Limoges, Troyes… car les prix de l'immobilier y sont bien plus abordables que dans des agglomérations comme Bordeaux, Lille, Rennes… Tablez sur une moyenne de 1 500 €/m2 dans ces villes moyennes au lieu de  3 500 €/m2 dans les plus grandes. Quant au logement, il convient de cibler les petites surfaces avec une voire deux chambres. Le ratio revenus locatifs sur prix d'achat permet d'obtenir la meilleure rentabilité. Enfin, pour effectuer sa prospection, privilégiez le service négociation du notaire.
Pour quel revenu ? Pour un appartement de 65 m2 qui coûte 80 000 € dans une ville comme Limoges, le loyer de 480 € mensuel permet de générer une rentabilité brute de : 480 € x 12 mois / 80 000 € = 7,2 %

Un bien locatif génère 7,2 % de rentabilité brute dans une ville moyenne

2e astuce : louer sa résidence secondaire

Très appréciée pour se ressourcer, la résidence secondaire ne ménage pas le budget au regard des charges qu'elle engendre. Cependant, elle peut aisément permettre de rentrer dans ses frais grâce à la location saisonnière. D'autant que le contexte sanitaire incite pas mal de Français à rester sur le sol français pour (re) découvrir le charme de nos régions. Reste à trouver la formule la mieux appropriée pour envisager cette forme de location de courte durée et organiser l'accueil des vacanciers.

Nos conseils pour louer. Au plan locatif, il est recommandé d'opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour y prétendre, il ne faut pas que les revenus générés par cette activité excèdent 23 000 € par an ou qu'ils représentent 50 % des revenus globaux du propriétaire. Mieux encore, si le bien peut être classé « Meublé de tourisme » avec une note allant de 1 à 5 étoiles, cela permet de bénéficier d'un abattement fiscal exclusif de 71 % dans le cadre du régime micro-BIC. Dans tous les cas, les revenus locatifs se voient imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon 2 régimes :
  • le régime forfaitaire (ou micro BIC) qui réclame seulement d'indiquer le montant total des revenus, avec un abattement de 50 % prévu pour les locations meublées classiques ou de 71 % pour les meublés de tourisme ne dépassant pas 70 000 € ;
  • le régime réel qui impose de tenir une comptabilité où figurent les loyers ainsi que la déduction des charges pour obtenir le montant réel. Un bilan, un compte de résultat avec annexes seront nécessaires chaque année. Contraignant, ce régime réel s'avère souvent plus intéressant fiscalement, dès lors que les charges et amortissements dépassent 50 % des recettes. Pour quelles recettes ? Pour une maison de campagne louée 600 € par semaine, la haute saison estivale dure en moyenne 8 semaines. Ce qui représente un revenu total de 4 800 € annuels.

3e astuce : renégocier sa résidence principale

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Pour les personnes tentées par le changement et qui ne sont pas effrayées par un déménagement, la vente de sa maison peut s'avérer une bonne opération.
L'immobilier profite d'une belle valorisation sur le moyen terme, cela permet de vendre tout en empochant un joli gain. Avantage : la résidence principale profite de l'exonération de l'impôt de plus-value. C'est le moment d'en profiter.

Nos conseils pour vendre. Cette opération achat revente nécessite une bonne préparation. D'où l'intérêt de se rapprocher du notaire qui se charge de négocier le bien dans les meilleures conditions. Après avoir évalué la maison ou l'appartement pour le proposer à la vente à sa juste valeur, il soumet au vendeur les offres de prix des acquéreurs. Au moment de rédiger le compromis de vente, il prend un maximum de précautions. Dans le cas où les propriétaires vendeurs ont un nouveau bien en vue, le notaire prévoit une condition suspensive pour qu'ils achètent seulement si le bien à la vente a trouvé preneur.
Pour quel gain ? Pour une maison achetée 130 000 € il y a 10 ans dans le département de la Loire-Atlantique, son prix a progressé de 23 % en moyenne (source www.meilleursagents.com). Ce qui permet de la renégocier 160 000 € à ce jour, d'où une plus-value de 30 000 €.

4e astuce : proposer des nuitées

Une maison sous-occupée depuis que les enfants ont quitté le logement familial peut sembler bien vide ! D'où l'intérêt de louer des chambres à la nuitée vu l'engouement que suscitent les plateformes de réservation en ligne type Airbnb.

Nos conseils pour louer sur une courte durée. Le régime fiscal équivaut à celui qui s'applique pour la résidence secondaire (voir ci-avant). Pour une résidence principale, un propriétaire ne doit pas dépasser 120 jours de location par an. Afin de contrôler plus facilement ce quota, certaines communes (Paris, Bordeaux et Lyon entre autres) ont mis en place un service en ligne d'enregistrement qui contraint tous les loueurs à s'enregistrer en précisant le type de bien (résidence principale, secondaire, etc.), sa localisation et son descriptif.
En retour, le service délivre un numéro à 13 chiffres qui doit figurer sur les annonces ou être transmis à l'agence immobilière gérant la location. Si vous ne dépassez pas 72 500 € par an, votre activité relève d'un régime d'imposition simplifié, le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Grâce à ce régime, le calcul de vos impôts se fait de manière simple : il vous suffit de reporter le montant des loyers encaissés sur votre déclaration de revenus et un abattement de 50 % y sera réalisé par le fisc. En tant que loueur, il faut payer 17,2 % de prélèvements sociaux ainsi que l'impôt sur le revenu par tranche marginale d'imposition (TMI).
Pour quel profit ? Pour une chambre privée dans une ville balnéaire comme Royan, le prix se situe aux alentours de 80 € par nuit.

1,05 %

Taux d'intérêt moyen des emprunts immobiliers en juillet
selon l'Observatoire Crédit Logement CSA.

5e astuce : restaurer pour vendre

Avis aux amateurs de travaux qui apprécient de passer des week-ends occupés !
Nos conseils pour restaurer. L'idée consiste à acheter une maison à restaurer. Si le projet vous tente, les opportunités de revente semblent assurées. Il faut cependant s'employer à confier le gros œuvre à des entreprises.
Cela permet de bénéficier de la garantie décennale et de ne pas engager votre responsabilité par rapport à celle-ci en tant que vendeur.
Pour quel profit ? Pour une maison achetée 80 000 €, le prix de vente peut être doublé après travaux.
Pensez à demander des devis avant de vous lancer.

Profitez des opportunités qui se présentent pour acheter un bien immobilier car les stocks commencent à se raréfier !

6e astuce : héberger un tournage de film

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Louer la maison ou l'appartement d'un particulier coûte nettement moins cher que de fabriquer entièrement les décors d'un plateau de cinéma.
Nos conseils pour se mettre en scène. Il est donc possible de proposer son bien immobilier sur des sites spécialisés afin qu'il serve pour le tournage d'un film, d'une série ou d'une publicité. Les principaux critères que prennent en compte les sociétés de production pour sélectionner les biens sont :
  • La superficie du bien ;
  • Sa hauteur sous plafond ;
  • Sa localisation, car de nombreuses séries sont tournées en province.
Pour quelles rentrées ? C'est le bon plan pour avoir un complément de revenus, car vous serez payé en moyenne 2 000 € par jour de tournage. Il faut négocier avec la société de production pour être remboursé des frais d'hôtel car il faut déménager.