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Le neuf est au zénith

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 24/09/2021

Après la pluie le beau temps. Avec une hausse prévue de 11,3 %, en 2021 le marché du neuf est placé sous de meilleurs auspices qu'en 2020. Une tendance au beau fixe, résultat de plusieurs facteurs favorables aux acquéreurs et aux investisseurs.

L'année 2021 devrait être une année de reprise pour le marché immobilier neuf. Les taux d'emprunt sont bas, les aides de l'État et les dispositifs fiscaux sont prolongés, les prix sont stabilisés et les constructions ont repris pour répondre à la forte demande de logements dans les zones tendues. Que ce soit pour l'investisseur ou le primo-accédant, le neuf offre de réelles opportunités.

Pas de nuage à l'horizon du neuf

Les récents ajustements des conditions d'octroi des prêts immobiliers pourraient avoir un effet bénéfique sur le marché du neuf et de la construction. Le 17 décembre 2020, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a en effet autorisé une hausse du taux d'endettement de 35 % (au lieu de 33 %) et une durée d'endettement maximale de 27 ans (au lieu de 25 ans). Ces nouvelles conditions de crédit ne sont pas les seuls arguments qui peuvent inciter à privilégier le neuf. Choix de l'emplacement, usage de matériaux performants et respectueux de l'environnement, garanties contre les vices de construction, frais de notaire réduits lors de l'achat… ne sont que quelques exemples. La crise de la Covid a modifié nos modes de vie et a fait naître de nouvelles exigences de la part des acquéreurs. Moins de béton, plus d'espace à l'intérieur et à l'extérieur, proximité avec la nature. Tout en réduisant les trajets en voiture pour se rendre au travail ou faire ses courses. Habiter au cœur d'une grande ville ou sa proche périphérie n'est plus le rêve de la majorité des Français. Ils plébiscitent les petites villes ou celles de taille moyenne. Promoteurs et constructeurs s'adaptent. Les programmes neufs optimisent l'espace. Ils intègrent systématiquement un balcon, une terrasse ou un jardin. Les parties communes accueillent des espaces de coworking, des commerces, des bureaux…

À savoir

Sauf exceptions, depuis le 1er janvier, le Pinel ne concerne plus les maisons individuelles. L'investissement doit être réalisé dans un bâtiment collectif d'habitation situé en zone tendue (zones A bis, A et B1).

Des conditions optimales

La tendance amorcée au 3e trimestre 2020 se confirme début 2021. Les prix du marché immobilier neuf stagnent. Un recul des prix de 2 % est même attendu cette année par les professionnels de l'immobilier neuf. Ce ralentissement de la hausse des prix dans les grandes villes est l'occasion parfaite pour acheter ce type de bien en 2021. Que ce soit pour y vivre ou y investir. Côté financement, les taux sont encore accessibles. En mai, selon les dernières tendances publiées par l'Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen a même stagné à 1,07 % (hors assurance). Exactement comme au mois d'avril. Des conditions favorables aux emprunteurs qui, malgré les incertitudes économiques liées à la crise sanitaire, profitent du soutien des banques face aux demandes de crédits dans des conditions financières attractives.

Exceptions

Certains biens devraient échapper à la réforme du Pinel. Les logements dont la consommation énergétique atteindrait un certain seuil (fixé ultérieurement par décret) continueraient à bénéficier des conditions actuelles du Pinel jusqu'à fin 2024. Idem pour les biens situés dans les quartiers prioritaires de la ville et les logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation dont le montant représente plus de 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux).

PTZ et Pinel Des mesures qui réchauffent le marché

Pour soutenir l'immobilier neuf et donner de la visibilité aux acteurs de ce marché, le gouvernement a tenu à prolonger deux mesures phares. Depuis sa création en janvier 2011, le Prêt à taux zéro (PTZ) a éclairci l'horizon de nombreux primo-accédants. Prolongé jusqu'à fin décembre 2022, ce prêt accordé sous conditions de ressources est remboursable sans intérêts d'emprunt et sans frais de dossier.
Il finance jusqu'à 40 % de la valeur du bien neuf situé dans une zone A ou B1 (dans la limite de certains plafonds) ou jusqu'à 20 % de la valeur du bien neuf situé dans une zone B2 ou C. Le montant du PTZ est calculé selon plusieurs critères  : le prix du projet immobilier, le type de bien (neuf, ancien, avec travaux), la zone géographique, les revenus ainsi que la composition de la famille de l'emprunteur. Ce prêt ne finance qu'une partie de l'achat. L'emprunteur doit souscrire un prêt immobilier complémentaire sur lequel seront payés des intérêts.
À savoir : dans le cadre de la loi de Finances 2021, il est prévu que les conditions d'octroi du PTZ changent en 2022.  Ce seraient les revenus de l'année en cours qui serviraient de base de calcul pour l'attribution du PTZ. Ce changement majeur devrait donner un coup de pouce supplémentaire aux ménages modestes aspirant à accéder à la propriété.
Pour les investisseurs, le dispositif Pinel est prolongé jusqu'en 2024. Ce dispositif de défiscalisation est destiné aux contribuables qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans une zone où le marché locatif est tendu. En échange d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du prix de revient du bien, l'acquéreur s'engage à le louer à un loyer plafonné et à des locataires ayant des ressources elles aussi plafonnées. Mais le Pinel devrait subir une réduction progressive de ses avantages en 2023 et 2024 "afin d'organiser la transition vers un dispositif plus efficient". Les principales modifications concerneront le montant de la réduction d'impôt.

La RE 2020 : le neuf au service de l'environnement

La nouvelle réglementation environnementale (RE 2020) a pour objectif de diminuer l'impact carbone des bâtiments et d'améliorer leur performance énergétique. Toute construction devra prendre en compte le cycle de vie de la maison depuis la provenance des matériaux, en passant par la mise en œuvre jusqu'au recyclage. La RE 2020 s'appliquera aux permis de construire à compter du 1er janvier 2022.