Interview 

Terrain et construction
Les documents à conserver

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 24/09/2021

La vente d'un bien acquis en état de terrain à bâtir et revendu après édification d'une maison entraîne la production de différents documents et autorisations en vue de protéger le futur acquéreur. Quelles pièces doit-on conserver après un achat de terrain et la construction d'une maison en vue de la revente ultérieure ? Maître Emmanuelle GARNAUD, notaire à Bruges (33) fait le point sur tous ces documents indispensables.

Au titre de l'urbanisme

1. Le permis de construire
Un permis de construire est exigé pour la construction d'une maison individuelle de plus de 20 m². Le recours à un architecte est obligatoire pour élaborer un projet architectural si la surface de plancher de la future construction dépasse 150 m². La pièce première qui sera demandée par le notaire rédacteur de l'acte est l'arrêté de permis de construire délivré par l'autorité compétente préalablement à la construction. Si la construction a fait l'objet de modifications depuis la délivrance du permis initial, il y aura lieu de produire l'arrêté de permis modificatif. Il sera opportun de fournir la demande complète de permis de construire ainsi que les plans de la construction annexés à la demande de permis pour la parfaite information de l'acquéreur.
2. La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux
Le titulaire d'une autorisation d'urbanisme doit adresser une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux à la mairie pour signaler la fin des travaux. Cette DAACT doit être déposée dans le délai de 90 jours à compter de l'achèvement des travaux. Le régime de la DAACT est fixé par l'article R462-1 du Code de l'Urbanisme modifié par Décret n°2014-253 du 27 février 2014 - art. 8 : " La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire (…) ". Cette déclaration est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. À compter de la date de réception par la mairie, cette dernière dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux. L'absence de contestation dans le délai imparti vaut renonciation tacite. Certaines communes délivrent des attestations de non contestation de la conformité sur demande du pétitionnaire. Passé le délai de 3 mois, la conformité ne peut plus être remise en cause par l'administration article (R 600-3 du Code de l'urbanisme). Ce document aura pour effet de garantir l'acquéreur de la conformité des travaux réalisés par le vendeur conformément à l'autorisation d'urbanisme obtenue.
3. L'absence de recours sur l'arrêté de permis de construire. À compter de la délivrance d'un permis de construire, il est conseillé au maître d'ouvrage de procéder à l'affichage de l'arrêté de permis de construire sur le terrain objet de la construction afin d'informer les tiers du projet. L'affichage doit être effectué sur un panneau règlementaire et doit contenir des mentions obligatoires (art R*424-15 ; art A424-15 à A424-19 du Code de l'urbanisme). La preuve de l'affichage peut être établie par tous moyens. La preuve incontestable de cet affichage étant la production d'un constat réalisé par exploit d'huissier. Le défaut d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain ne rend pas l'autorisation illégale mais permet un recours contentieux sur l'autorisation délivrée pendant la durée des travaux et jusqu'à six mois après leur achèvement. Lorsque le délai des deux mois est écoulé, il est opportun de se rapprocher de la mairie et du tribunal administratif afin d'obtenir un certificat de non recours et de non retrait. Le constat d'huissier et ces certificats pourront être remis au futur acquéreur pour la sécurité de l'opération en vue de protéger ce dernier contre une remise en cause de l'autorisation délivrée.

Au titre des garanties de construction

1. L'assurance décennale et les factures. L'ensemble des factures afférentes à la construction devront être remises à l'acquéreur et devront contenir des mentions obligatoires. À ces factures devra être jointe l'attestation de garantie décennale de l'entreprise qui a réalisé les travaux. Cette attestation devra couvrir la période au cours de laquelle les travaux ont été réalisés. Pour être valide, l'assurance devra avoir été souscrite avant le démarrage des travaux.
L'assurance responsabilité décennale garantit la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux et qui rendent le bien inhabitable ou impropre à son usage. Cette garantie concerne les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et ses équipements indissociables. La responsabilité de l'entreprise peut être actionnée par le maître de l'ouvrage et l'acquéreur successif pendant une durée de dix ans à compter de la réception des travaux. La date de la réception des travaux constitue le point de départ du délai de la responsabilité de l'entreprise. La réception quant à elle correspond à la date à laquelle le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage. En présence d'un désordre sur la construction, l'acquéreur pourra actionner l'assurance décennale de l'entreprise qui a réalisé les travaux dès lors que les désordres répondent aux critères de la garantie décennale et que la demande est effectuée dans le délai des 10 ans.
2. L'assurance dommages ouvrage. Le régime de l'assurance dommages ouvrage est fixé par l'article L242-1 du Code des assurances. Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction par une entreprise doit souscrire une assurance construction dommages-ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les personnes morales et facultative pour les personnes physiques qui construisent un logement pour l'occuper elles-mêmes. À la différence de l'assurance décennale, cette assurance n'implique pas de recherche de responsabilité, l'indemnisation intervient très rapidement, sous un délai de 90 jours au maximum après la constatation des dommages (dès lors que le dommage répond aux caractéristiques de l'assurance dommages ouvrage). Cette assurance est obligatoire dès que les travaux sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et/ou le rendre impropre à sa destination. Le point de départ de l'assurance dommages ouvrage est la réception des travaux, cette assurance peut être actionnée pendant 10 ans. Il pourra être joint au dossier l'attestation de quittance des primes afin de s'assurer du bon paiement de l'assurance. La conclusion d'une assurance dommages ouvrage peut être un " plus " pour le propriétaire (futur acquéreur) car elle va permettre une remise en l'état rapide du bien sans recherche de responsabilité.