Patrimoine 

Les multiples possibilités de la SCI

Par Stéphanie Swiklinski |  Le 14/12/2021

La société civile immobilière, de par ses nombreux atouts, n'a pas fini de nous séduire. Véritable "couteau suisse" juridique, chacun peut y trouver son intérêt.

Quels sont les principaux avantages de la SCI ?

La SCI a la particularité d'offrir à ses associés une grande souplesse dans son fonctionnement et sa gestion. Toutes les modalités sont fixées lors de la rédaction des statuts (agréments, votes...) qui doivent être faits avec le plus grand soin par un professionnel du droit, votre notaire par exemple. La société civile immobilière joue la carte de la continuité dans le temps, puisque le décès de l'un de ses associés n'entraîne pas sa dissolution. En créant une SCI, les immeubles se retrouvent en quelque sorte "dématérialisés" et remplacés par des parts sociales que l'on peut donner, céder avec une grande liberté. Par ailleurs, en autorisant les enfants mineurs à participer à cette aventure sociétaire, la transmission du patrimoine sera d'autant plus favorisée.

La SCI à l'IR ou à l'IS ?

La SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu si elle est "transparente" ou à l'impôt sur les sociétés. Si les associés ont opté pour l'IR, les bénéfices sont répartis entre les associés qui doivent les déclarer dans leur impôt sur le revenu, de manière individuelle.

La SCI pour devenir propriétaire à plusieurs

Constituer une SCI pour un couple qui souhaite acquérir sa résidence principale n'est pas forcément une bonne idée. En revanche, acheter à plusieurs en SCI se pratique plutôt dans le cadre amical. On achète entre copains une maison de vacances (qu'on ne pourrait jamais acheter seul) ou un immeuble pour faire du locatif par exemple. On évite ainsi le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision. En effet, dans le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres puissent s'y opposer. À défaut de rachat par un co-indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu. La SCI permet donc de contourner ce risque puisque chacun des associés possède des parts de la société mais les biens qui la composent appartiennent juridiquement à la société. La gestion du bien est aussi plus aisée avec une SCI car le gérant, désigné dans les statuts, pourra traiter toutes les affaires courantes (travaux, mise en location...).

La SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine

Si vous souhaitez faire une donation d'un ou plusieurs biens immobiliers, la SCI est un bel outil de transmission patrimoniale. Vous pourrez donc transmettre les parts de sociétés démembrées, en nue-propriété par exemple à vos enfants tout en gardant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'en percevoir les fruits. En aménageant les clauses statutaires, vous transmettez tout en gardant la main, en conservant par exemple le droit de vote aux assemblées. Grâce à la souplesse de cette société, vous avez la possibilité de vous associer avec vos enfants mineurs, lors de l'achat de biens via la SCI. Ces derniers seront associés mais ne pourront évidemment pas prendre part aux votes lors des assemblées.

La SCI pour séparer les actifs professionnels et personnels

La SCI est utilisée également par des chefs d'entreprise, par exemple, qui souhaitent dissocier leur patrimoine professionnel de leurs locaux d'exploitation. En les conservant dans leur patrimoine privé, ils pourront se faire un petit complément de retraite. Il faut à tout prix éviter la confusion des patrimoines. En cas de liquidation judiciaire, les créanciers ne pourront agir que sur le patrimoine professionnel. Attention cependant à ne pas s'être porté caution en tant que personne physique, lors de l'achat de l'immeuble. Il n'y aurait alors plus de séparation entre les patrimoines.