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Prêt immobilier
Ayez le bon plan (de financement)

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 17/12/2021

Pour obtenir un prêt immobilier, il faut montrer "patte blanche". C'est encore plus vrai en 2022. Les conditions étant plus contraignantes. Pour mettre toutes les chances de votre côté, élaborez avec soin votre plan de financement. Un dossier bien préparé c'est un prêt assuré.

Établir un plan de financement est la base de tout. Cet "audit" de votre situation financière sera déterminant pour la suite des opérations. Il permet de déterminer si votre projet immobilier est "compatible" avec vos ressources. Bref, s'il est réaliste et réalisable pour espérer avoir l'aval de votre banquier.

Des limites à ne pas dépasser

Rien ne sert de voir trop grand. Vous devez pouvoir financer votre achat immobilier sans y consacrer toutes vos économies et revenus. Pour savoir quel budget consacrer au prêt, sans se priver ni s'endetter, il est indispensable de faire vos comptes et de recourir à la bonne vieille méthode des colonnes recettes/dépenses. La première sera consacrée aux revenus mensuels réguliers et sûrs. La seconde aux charges mensuelles récurrentes (crédits à la consommation, pensions versées…). Cela permettra d'établir la capacité d'endettement, c'est-à-dire l'argent qu'il est possible de mobiliser tous les mois pour rembourser le prêt immobilier. Selon les nouvelles directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) cette somme ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels.

Un apport personnel sera bienvenu

Bien qu'aucun texte ne l'exige, un apport personnel est le petit "plus" qui va tout changer. Il peut être constitué par votre épargne personnelle (Plan d'Epargne Logement…), une donation, un héritage, la vente d'un bien immobilier…. Plus l'apport est important, plus vous aurez d'arguments pour négocier avec la banque et plus le taux sera intéressant. Les banques apprécient entre 10 et 20 % d'apport. Pensez-y ! Certains prêts aidés permettent de "gonfler" le montant de votre apport personnel (PTZ, prêt Action Logement...).

Un prêt ce n'est pas que des mensualités

Un prêt immobilier ne se résume pas à des mensualités à rembourser chaque mois. Son coût ne peut être justement évalué sans inclure différents frais incontournables. C'est ce qu'on appelle le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Entrent dans cette catégorie les assurances décès-invalidité et l'assurance perte d'emploi. N'oubliez pas les frais de dossier (en principe entre 1% et 1,5 % du capital emprunté) et les garanties de prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution). Dans vos calculs prévisionnels, pensez à intégrer les frais liés à l'acquisition : frais d'actes, impôts locaux, frais de déménagement, assurance du logement…