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Prêt immobilier
Ayez le bon plan (de financement)

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 05/01/2022

Accéder à la propriété et acheter son premier bien immobilier est une étape importante dans la vie que beaucoup de Français rêvent de réaliser. Pour cela, il est important de bien préparer son dossier de demande de crédit et montrer "patte blanche". C'est encore plus vrai en 2022. Les conditions étant plus contraignantes. Pour mettre toutes les chances de votre côté, élaborez avec soin votre plan de financement. Un dossier bien préparé c'est un prêt assuré.

Établir un plan de financement est la base de tout. Cet "audit" de votre situation financière sera déterminant pour la suite des opérations. Il permet de déterminer si votre projet immobilier est "compatible" avec vos ressources. Bref, s'il est réaliste et réalisable pour espérer avoir l'aval de votre banquier.

Des limites à ne pas dépasser

Rien ne sert de voir trop grand. Vous devez pouvoir financer votre achat immobilier sans y consacrer toutes vos économies et revenus. Pour savoir quel budget consacrer au prêt, sans se priver ni s'endetter, il est indispensable de faire vos comptes et de recourir à la bonne vieille méthode des colonnes recettes/dépenses. La première sera consacrée aux revenus mensuels réguliers et sûrs. La seconde aux charges mensuelles récurrentes (crédits à la consommation, pensions versées…). Cela permettra d'établir la capacité d'endettement, c'est-à-dire l'argent qu'il est possible de mobiliser tous les mois pour rembourser le prêt immobilier. Selon les nouvelles directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) cette somme ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels.

Soyez irréprochable

Attention aux trois derniers relevés de compte ! Ce sont eux qui vont permettre à la banque d'analyser la façon dont vous gérez vos finances. Évitez les défauts de paiement et les découverts... Une banque préférera quelqu'un qui gére bien ses finances plutôt qu'une personne ayant de gros revenus, mais qui n'arrive ni à épargner ni à "boucler" ses fins de mois.

Un apport personnel sera bienvenu

Bien qu'aucun texte ne l'exige, un apport personnel est le petit "plus" qui va tout changer. Il peut être constitué par votre épargne personnelle (Plan d'Epargne Logement…), une donation, un héritage, la vente d'un bien immobilier…. Plus l'apport est important, plus vous aurez d'arguments pour négocier avec la banque et plus le taux sera intéressant. Les banques apprécient entre 10 et 20 % d'apport.
Pensez-y ! Certains prêts aidés permettent de "gonfler" le montant de votre apport personnel (PTZ, prêt Action Logement...).

Faites une demande de prêt à taux zéro

Être primo-accédant représente un avantage de poids. Vous pouvez financer une partie de votre acquisition à l'aide d'un prêt immobilier sans frais de dossier ni intérêts. C'est le fameux PTZ. Prorogé jusqu'à fin 2023, En 2022, le PTZ est réservé à l'acquisition ou la construction d'un logement neuf, quelle que soit sa localisation, ou à l'achat d'un logement ancien avec travaux, mais uniquement dans les zones B2 et C, les moins denses en population.
Le montant du PTZ est déterminé en fonction du montant de l'opération, lequel est multiplié par une quotité. Le montant retenu pour le calcul est plafonné, et ses plafonds diffèrent selon les zones géographiques. La quotité est également variable, selon la zone et le type de bien acheté.
Montant maximum retenu pour l'opération
Nombre de personnes zone A zone B1 zone B2 zone C
1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
5 et + 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

Un prêt ce n'est pas que des mensualités

Un prêt immobilier ne se résume pas à des mensualités à rembourser chaque mois. Son coût ne peut être justement évalué sans inclure différents frais incontournables. C'est ce qu'on appelle le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Entrent dans cette catégorie les assurances décès-invalidité et l'assurance perte d'emploi. N'oubliez pas les frais de dossier (en principe entre 1% et 1,5 % du capital emprunté) et les garanties de prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution). Dans vos calculs prévisionnels, pensez à intégrer les frais liés à l'acquisition : frais d'actes, impôts locaux, frais de déménagement, assurance du logement…

Avez-vous pensé au courtier ?

Si vous manquez de temps pour faire le tour des banques, vous pouvez bénéficier de l'expertise d'un courtier. Il comparera les taux proposés et vous conseillera pour monter votre plan de financement.

Quand comparaison peut être raison

Contrairement au proverbe qui veut que "comparaison n'est pas raison", faire le tour des banques peut vous aider à faire le bon choix. Chaque contrat de prêt, voire chaque établissement prêteur, aura ses spécificités qui feront peut-être la différence. Il n'est pas inutile de comparer notamment le TAEG, les possibilités et modalités pour augmenter ou diminuer le montant des mensualités, les conditions d'un remboursement par anticipation, les frais de tenue de compte…
Réfléchissez aussi au "type" de taux qui vous correspond le mieux. Si vous êtes du genre à préférer la sécurité, un prêt à taux fixe vous conviendra parfaitement.
Dès la signature du prêt, vous connaîtrez le taux applicable qui ne variera pas jusqu'à la fin du prêt. Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux d'intérêt est revu périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour limiter les risques liés à la hausse des taux, privilégiez un prêt à taux variable "capé", qui ne pourra pas varier au-delà d'une certaine limite.