Mon projet 

Construction
Avez-vous tous les documents ?

Par Marie-Christine Ménoire |  Le 20/05/2022

Vous envisagez de faire construire. Vous vous voyez déjà confortablement installé dans votre salon ou sur votre terrasse. Mais avant d'en arriver là, vous devrez faire preuve d'un peu de patience. Il faudra franchir quelques étapes administratives avant de poser la première pierre.

Un terrain qui ne vous cache rien

Tout va commencer par la recherche du terrain idéal. Son orientation, son emplacement, sa superficie… sont des éléments primordiaux.  Vous avez raison, mais n'oubliez pas que ce qui ne se voit pas est aussi important que ce qui se voit. Le terrain peut très bien être constructible mais la qualité du sol et du sous-sol pourra avoir des conséquences sur le bon déroulement des opérations de construction. Un terrain argileux, rocailleux, instable, gorgé d'eau… peut obliger à réaliser des travaux supplémentaires et peser dans votre budget. Il vaut mieux le savoir avant. Tout comme il est prudent de savoir si le sol n'a pas été pollué par le passé par un site industriel ou une usine. Si le bouche-à-oreille peut vous donner quelques indications, mieux vaut se fier aux conclusions d'un expert et à certains documents plus "officiels". Le plan de prévention des risques naturels est un document essentiel à consulter avant d'acheter un terrain. Il vous indiquera s'il se situe dans une zone à risque : inondations, incendies, glissements de terrain… et si c'est le cas,  vous connaîtrez les contraintes de construction imposées. Dans le cas extrême, vous saurez si vous pouvez construire ou pas. Plus récemment, la loi Elan rend l'étude de sol obligatoire lors de la vente d'un terrain situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (essentiellement les sols dits argileux). Pour savoir si vous êtes dans une zone soumise à l'obligation de l'étude géotechnique, consultez la carte disponible sur le site georisques.gouv.fr. Elle vous permet de savoir si votre terrain se trouve dans une zone à risque, selon trois niveaux : une exposition faible, moyenne ou forte.

En lotissement c'est différent

Le lotissement obéit à des règles propres, regroupées dans :
- le règlement. Il comporte des règles concernant l'implantation des bâtiments, l'aspect extérieur des constructions ou les clôtures, les types de matériaux à utiliser ou les couleurs à respecter. Ces spécificités peuvent être plus strictes que celles prévues par le PLU ;
- le cahier des charges est plus un "mode d'emploi du savoir-vivre en lotissement". Non obligatoire, son objet est de définir les rapports privés entre les propriétaires des lots, leurs droits et obligations (règles de stationnement, entretien, plantations...).

Des documents d'urbanisme à consulter

S'il ne devait y avoir qu'un seul document à consulter, ce serait le certificat d'urbanisme. Cette démarche non obligatoire est vivement conseillée pour éviter les déconvenues. Il vous précisera notamment :
  • la constructibilité du terrain, 
  • la densité de construction autorisée, c'est-à-dire la surface que la maison peut atteindre compte tenu de la taille du terrain,
  • le montant de la taxe locale d'équipement,
  • les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption),
  • les possibilités de raccordement (eau...),
  • l'indication que le terrain est situé ou non à l'intérieur d'une zone de préemption.
Autre document de la plus haute importance, le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Consultable à la mairie, il précise les règles de construction propres à la commune et tient compte de la prévention des risques naturels. Il indique l'ensemble des dispositions applicables en matière de construction sur une commune ou une communauté de communes (distance de construction par rapport à la voirie…). Il aborde aussi les aspects esthétiques de votre projet comme la hauteur de la maison, son apparence (couleur des façades ou des clôtures…), les matériaux à utiliser. Tout cela afin de garantir une certaine "harmonie" dans le quartier et la commune.  Lors de la lecture de ces documents, attachez-vous particulièrement au Coefficient d'occupation des sols (COS) qui définit la surface de plancher constructible sur chaque parcelle. En clair, la taille maximale de votre future maison sur le terrain convoité.

C'est en ligne

Depuis le 1er janvier 2022, dans les communes de plus de 3 500 habitants, il est possible de déposer sa demande de permis de construire en ligne.

Un dossier de permis en bonne et due forme

Le permis de construire permet à l'administration de vérifier que tout projet de construction d'une maison individuelle de plus de 20 m² est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur. Votre dossier devra comprendre de nombreuses pièces :
  • le formulaire Cerfa n°13406 dûment rempli ;
  • le plan de situation du terrain précisant son échelle et son orientation par rapport au nord ;
  • le plan de masse du projet. Il s'agit de la représentation graphique du volume de la construction (longueur, largeur et hauteur) et du terrain, coté dans les 3 dimensions ;
  • le plan en coupe du terrain et de la construction qui précise l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
  • la notice descriptive du terrain et des travaux envisagés avec indication des matériaux et couleurs qui seront utilisés ;
  • le plan des façades et des toitures ;
  • un document graphique (croquis à main levée ou en 3D) permettant de visualiser et d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement ;
  • deux photographies montrant le terrain. L'une dans l'environnement proche et l'autre dans l'environnement lointain.
À la réception de votre demande de permis, la mairie vous envoie un récépissé. Il comporte un numéro d'enregistrement mentionnant le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer. Si votre dossier est incomplet, la mairie a 1 mois pour vous réclamer les pièces manquantes. Vous disposerez alors de 2 mois pour le compléter. Si vous ne fournissez pas les pièces manquantes, votre demande sera considérée comme rejetée. Un avis de dépôt de demande de permis est affiché en mairie dans les 15 jours qui suivent votre dépôt et pendant toute la durée d'instruction du dossier. Cet avis précise les caractéristiques essentielles de votre projet.
 

La déclaration d'ouverture du chantier

Ce n'est pas fini ! Une fois votre permis en poche, vous devez déposer une déclaration d'ouverture de chantier (DOC) dès le commencement des travaux. La loi prévoit que vous avez  3 ans après l'obtention de votre permis de construire ou d'aménager pour le faire. La notion de commencement de travaux n'étant pas définie par la loi, la pratique qualifie comme telle la mise en place d'une palissade ou d'échafaudages, l'arrivée sur les lieux des matériaux utilisés lors du chantier… Cette déclaration pourra se faire en ligne ou par courrier via le formulaire Cerfa n° 13407*04.
À savoir : si votre permis est périmé ou si vous interrompez vos travaux durant plus d'1 an, vous pouvez demander son prolongement. Ce délai peut être accordé deux fois pour une durée d' 1 an.